论我国居住权制度的完善.docx

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论我国居住权制度的完善

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摘要：居住权起源于古罗马法，最早是一种事实，后来逐渐发展为一种权利，为了顺应时代推进，加快中国特色社会主义法治社会的建设，我国的居住权制度于2020年的《民法典》中提出，在实际应用中反映良好，但是其中存在几点缺陷，应该加以改善，才能更好的在实践中运用居住权制度，为人民谋幸福。

关键词：居住权；缺陷分析；完善措施

1有关我国居住权的概述及立法背景

1.1有关我国居住权的概述

我国《民法典》第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要，本条是对居住权的概括性规定。从法条表述来看，居住权一方面有用益物权的部分特征，既占有使用，另一方面又不具有收益的权利内容，主要遵循“以满足生活居住的需要”的立法目的。我国法律规定，居住权的客体为他人所有的房屋的全部或一部分以及其他附着物，因此不能在自己的房屋上设立居住权。居住权的期限由当事人在合同或遗嘱中约定，没有对居住权期限做出明确约定的，根据我国《民法典》第三百七十条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭”，认定居住权的期限为居住权人终身，与其生命共始终。我国《民法典》还明确规定了居住权设立应满足两个条件：其一，居住权的设立应当采取书面形式，包括设立居住权合同及遗嘱的方式，其二，《民法典》第三百六十八条规定，设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

1.2我国居住权的立法背景

居住权起源于古罗马法，最早产生于罗马婚姻家庭关系中，最初并不直接表现为一种权利，而是一种事实。罗马共和国末期，随着“无夫权婚姻和奴隶的解放日多”，每遇家长亡故，那些没有继承权又无劳动能力的人的生活成了问题，随着“无夫权婚姻和奴隶的解放日多”，每遇家长亡故，那些没有继承权又无劳动能力的人的生活成了问题，因此家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻子或被解放的奴隶，以此解决在无夫权婚姻中妻和被解放奴隶的居住问题，为他们提供基本生存保障，具有非常强的人身性和社会保障性质。

在1993年最高院颁布的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》一文中，我国提出了类似居住权的概念：“婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，经查实可据情予以支持，但一般不超过两年。”其后，在2001年由最高院颁布的关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释中，第二十七条明确提出了居住权的概念：“一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”一些地方性文件也对居住权进行了一系列规定，如2003年发布的《上海市房地产登记条例实施若干规定》第六条规定：“当事人可以以协议方式设定居住权、通行权等房地产权利，可以凭有关协议，向登记机构申请房地产他项权利登记。”不难看出，居住权在我国社会中已有多年演变，并非是全新的概念，只是通过本次正式在立法层面进行了确定而已。

2分析有关居住权制度的法律法规以及其缺陷分析

2020年5月28日《民法典》通过后，增加了居住权制度，由此正式以法律的形式确定了居住权制度。从《民法典》366到371条的规定来看，居住权的设立：⑴应签订书面合同⑵居住权应无偿设立⑶居住权的设立应该登记⑷居住权具有期限性与人身专属性⑹房屋所有人可通过设立遗嘱的方式为他人设定居住权（另一种方式为依合同而取得居住权）。根据上述对居住权制度的分析，可以看出目前我国居住权的制度设计仍存在可改进之处：

2.1主体只能是自然人

居住权制度设立时，其主体只能是自然人。因此，就排除了法人和非法人组织。严格将主体限制于自然人，体现了生活性居住权的特征，但是忽略了新时代赋予居住权制度的新含义，且居住权的收益主体只能是居住权人，若居住权人先于其家庭成员死亡时，居住权随之消灭，而其他共同居住人就不再享有对房屋的居住权利。

2.2只规定了意定居住权

上文提到居住权的设立方式只有合同和遗嘱两种意定方式，并没有规定法定居住权。很多时候，为了保护特定的弱势群体，比如离婚后无住所的另一方或者子女以及老年人。仅意定确定居住权的方式往往不能保护到他们的切身利益。在现实生活中，根据民间习惯和经验法则，配偶一方死亡时，对于夫妻共同居住的房屋及其附属设施一般应当留予生存配偶使用，这就形成了事实上的居住权。并不是通过合同和遗嘱的方式设立的，此时只需要法律予以确认即可。

2.3居住权不得转让，限制了居住权的流通

居住权作为一种用益物权，本身就是一项具有经济价值的，能够被权利人利用获取收益的一项权利。我国居住权其目的仅限于满足保障他人的生活需要，保护特定的群体，但是在实际生活中还存在投资性居住权和消费性居