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老旧小区物业前期介入方案
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老旧小区项目物业管理前期介入方案
2016年12月1日
目录
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第一部分前期介入服务的四个阶段
老旧小区的前期介入物业管理,是指物业正式进驻前的物业管理,其主要目的是:及时发现设施、设备的老化问题,为日后物业的顺利运作打好基础,进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备,确保物业公司顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。兴龙物业公司针对老旧小区的前期物业管理特点及项目进度安排,拟在兴龙物业管理平台的支持下,从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手,制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划,以保障老旧小区物业的正常、有序运转,使物业建立良好窗口形象。
要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,将根据物业施工改造进度的实际情况,对老旧小区制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
一、物业顾问组建阶段
对于物业管理前期介入,物业公司将公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家,组建“项目前期顾问
团”。根据物业特点,提出合理建议。前期介入人员需要参与老旧小区规划改造设计方案的变更讨论,从管理的角度审视规划改造设计方案是否合理,力求使小区的改造设计方便日后的物业管理工作。
1.老旧小区人车分流的设计;人员、车辆进出智能化“一卡通”系统;
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2.公共设备设施的维护和保养;
3.老旧小区要求极高的消防安全工作;4.老旧小区保洁绿化管理等达到标准;5.信报箱的设立,公共告示栏的配置;6.小区垃圾房的管理;
7.物业管理经营用房的位置设计;
8.附属改造工程配置设施建设的设计参与。
二、改造施工阶段
改造施工过程中,物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解改造工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
1.提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;
2.分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;3.审查有关改造工程的优劣,提供改善意见;
4.提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;5.提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;
6.帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;
7.对改造施工现场出入的车辆实施安全监察与环境清洁措施管理。
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8.提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;并配合对各施工现场的水电核抄数据与施工单位正常使用的管理。
9.检查改造工程施工进度;
10.检查前期改造工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;
11.配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;12.提出遗漏工程项目的建议;
13.对老旧小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,
减少投入成本和今后的物业管理成本。
三、竣工验收阶段
物业管理前期介入人员将定期视察施工改造现场,参与工程例会,及时提出专业意见和建议,对各种设备、管线都逐一检查。
1.参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;2.发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;
3.参与重大设备的调试和验收;
4.制订物业分户验收流程并执行;
5.指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。
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四、物业正式进驻阶段
完成上述三个阶段后,做好物业进驻老旧小区的准备工作。
1.首次进行民意征询,调查业主对兴龙物业接管老旧小区的同意率等。
2.签订物业委托管理合同,确定物业管理经营用房。
3.老旧小区接管验收工作。
4.成立物业管理处,正式入驻。前期进行老旧小区内设备设施的试运行,全面进行清洁开荒工作,工作人员逐渐熟悉老旧小区工作环境,全面开展物业管理服务工作。
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第二部分物业
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