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住房租赁市场的研究现状

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摘要：培育和发展住房租赁市场是完善我国住房制度的重要内容，本文总结近年来国内住房租赁市场研究的数量分布和内容分类，对住房租赁的相关文献进行梳理与评述。最后提出今后研究的重点应当加强定量和实证研究，加强可行性分析研究。

关键词：住房租赁；住房市场；研究进展

1.引言

住房制度改革以来，我国住房租售市场发展不平衡，一直处于落后状态，伴随着国家“十三五规划”提出以建立租购并举的住房制度为主要方向深化住房制度改革，2017年广州、上海等城市相继出台“租购同权”建设的相关文件以促进“租售并举”，引发社会各界广泛讨论。本文总结近年来国内住房租赁市场研究的数量分布和内容分类，对相关文献进行梳理与评述。

2.住房租赁市场存在的问题

已有文献关于住房租赁市场存在的问题从市场主体的角度和供需匹配的角度进行分类研究。

一、从市场主体的角度分析我国当前租赁市场存在的问题。秦虹、王艳飞等多名学者均提出现存租赁市场主要4个方面的问题亟待解决：第一，租赁关系不稳定。具体表现为租期不稳定、租金调整频率高和承租人相对出于弱势地位，租赁权益得不到保障三个方面。第二，中介服务不规范。中介服务不规范，导致交易成本高，风险大。第三，政府支持服务欠缺，监督管理不到位。第四，缺乏法律制度的建立，承租人的权益难以收到保护。

二、从供需角度分析现存的问题。（曾国安）第一，住房租赁市场可利用资源为得到充分利用，即存量房的利用不充分。第二，市场供给的区域、户型面积和户型结构与需求结构不相匹配。第三，住房租赁市场供应体系结构不合理。不合法的租赁市场规模大，专业化的经营机构发展缓慢，市场占有率低。

3.住房租赁市场的国外经验借鉴

成熟的房地产市场是租购并举的市场，然而我国的房地产市场重购轻租，市场结构极不平衡，市场发育不完善。住房市场包括交易市场、租赁市场和保障市场。我国的租赁市场发展缓慢属于住房市场的“短板”，解决这个短板需要有国际视野，借鉴国际经验。国内学者较多的研究了美国和德国的住房租赁市场，并提出促进我国住房租赁市场构建的政策建议。

一、市场经济的住房租赁市场——美国

⑴多元化的房源供给渠道。美国的租赁市场由三部分组成：一是私人和房地产开发商提供的市场化出租房；二是保障性的联邦政府资助房；三是政府与社会资本合作、享受税收抵免政策的租赁住房。

⑵税收激励政策。高昂的房产税，房地产拥有者必须每年缴纳高额的房产税，税率为1%—2.5%。增值税免税。这个制度允许个人的主要住宅在房屋交易时可以享受25000美元至50000美元的免收增值税政策。折旧抵税政策。美国的税法规定租赁房屋的维修费和各项使用维护支出可以用来抵税。税收抵免计划。这是一项巧妙的制度安排，其本质是通过PPP模式，政府与社会资本合作开发住房项目。

⑶严格的低收入家庭资格认定标准。根据不同地区家庭的平均收入水平，进行低收入家庭的资格认定。根据通用标准，家庭被分为适度收入家庭、低收入家庭、特别低收入家庭、极低收入家庭。后三类家庭可以申请保障性住房。

⑷租房券。是美国政府针对低收入家庭的最重要的货币化补贴政策。租房券项目向收入不高于当地平均收入80%的家庭提供住房补贴凭证，对当地平均房租超过家庭收入30%的部分提供补贴。

(5)完善的法律体系。发达国家在住宅保障领域最大的共性就是建立一整套完善的法律法规体系。与住宅保障相适应的基本立法体系，是美国住房政策的基本经验。

二、高福利制度的住房租赁市场——德国

(1)住宅金融中的合同储蓄制度。合同储蓄制度是指金融机构和买房者之间签订合同，买房者只要按合同规定的一段时期内连续储蓄一定数量资金，就有权在未来某一时间获得合同规定数量的买房贷款。贷款只用于购建、维修和租赁住房。

(2)租房补助政策。政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力。

(3)政府对租赁市场的严格管理。德国的《住房建设法》、《租金水平》、《住房租赁法》、《私人住房补助法》分别为社会保障性住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场呢的规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”。

(4)合理稳定的投资回报率。严厉遏制投机性需求和开发商牟取暴利的行为。

从美国和德国的住房租赁市场经验来看，无一例外都涉及了监管立法、租赁补贴、保障性租赁等方面。因此在我国的住房租赁市场构建中也需要注重加强立法监管，保障供需双方的利益。租赁补贴，保障低收入者租赁住房的可操作性。提供多渠道的房源供给，满足不同层次的住房需求。

4.住房租赁与房地产市场

国内对住房租赁市场的研究起步较晚，这也跟我国住房市场租购结构不合理、住房租赁市场发育不成熟有关。叶剑平和李嘉(2015)提出，加强制度建构，规范市场运行，由政府提供必要服务和管理是完善住房租赁市场、优化