不动产登记公信力.pdf

试析我国登记制度下不动产登记簿公信力特征和影响

王逢逢宿迁市国土资源局

摘要：我国不动产采取以法律行为引起物权变动和非法律行为引起物权变动相结合的物权生效要式，不

动产登记采取以形式审查为主实质审查为辅的审查模式，不动产统一登记机构初步整合，立法体系尚有

待完善。全国各地不动产登记机构审查程度不同，水平各异，各地不动产登记机构与公安、民政、住建

等部门的数据共享建设尚处于构想、尝试阶段。实务中，因各种原因导致不动产登记簿记载的权利主体

和实际权利人不一致的情况发生。本文深入剖析我国登记制度下不动产登记公信力的特征及其成因和影

响，试图寻求提高登记簿公信力的路径，以最大程度保护不动产权利人合法权益，减少物权纠纷，保障

不动产交易市场安全和稳定。

关键词：不动产登记簿公信力影响

1不同登记制度下登记簿公信力比较

采取权利登记制度的国家，以德国为代表，登记簿采取物的编成主义，建立了严谨的类似账簿式的

书面簿册，在统一编号的每一幅土地项下，将各种权利或负担的详细内容全面、具体的记录在册，并按

时间顺序将这些权利或负担变动情况均加以记录，同时以国家的公权力保证记录的正确性。该登记制度

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【】

严格以登记为物权生效要件，对登记实行实质审查，登记具有公信力，登记簿出现错误的情况极为

罕见；采取托伦斯登记制度的国家，以澳大利亚为代表，登记簿采取人的编成主义，保留了传统的“图

书馆”的精神遗存，登记官将土地上现时出现的各项权利内容摘要制作权属证书，正本发给权利人，副

本和登记资料进行收存保管，初次登记不强制，但一旦开启登记，之后发生的物权变动强制登记，登记

具有公信力。采取契约登记制的国家，如法国，不强制登记，物权在契约生效时即具备效力，不以登记

为物权生效要件，不实质审查，不向权利人颁发证书，登记仅起到对抗第三人作用。

2我国不动产登记制度下登记簿公信力分析

我国借鉴权利登记制度和托伦斯登记制度并结合我国社会主义特色土地制度和具体国情，形成了独

具特色的不动产登记制度。不动产登记依申请进行，登记是物权生效的主要但非唯一形式，登记机构采

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【】

取以形式审查为主、实质审查为辅的不动产登记审查模式，登记簿具有公信力，但更确切的说是一

种推定登记簿记载权利人为真实权利人的推定公信力。

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2.1不动产登记簿推定公信力的法律依据和制度保障

2.11物权以登记为主要生效标志

《物权法》赋予登记簿极高的法律地位：“不动产物权的设立、变更、转让和注销，依照法律规定

应当登记的，自记载于登记簿时发生效力。”“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”“不动产权属证

书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致。记载不一

致的，除有证据证明不动产登记簿有错误以外，以不动产登记簿为准。”不同于动产以交付为物权生效

标志，不动产以登记为物权主要生效标志。

2.12登记簿记载错误的更正机制

为保障真实权利人的合法权益，《物权法》规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事

项错误的，可以申请更正登记”，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议

登记”，《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例实施细则》也均对有证据证明登记簿记载错误的情形

给出救济途径。

2.13取得物权的特别规定

《物权法》肯定了登记为物权生效标志的同时，也肯定了自建房屋、继承取得物权和依据生效法律

文书取得物权等非以法律行为取得物权的，自事实发生时物权即生效，为避免以上情形导致不动产登记

簿记载的权利人与真实权利人不一致影响不动产登记簿公信力，权利人在实体法上已经事实取得不动产

物权的，要先将此种物权的变动在登记薄上体现出来，才能处分该不动产权利。

2.14不动产善意取得制度

据《物权法》第一百零六条，受让人可以基于登记簿记载的权利人推定其为真实权利人，即便后来

证明登记簿记载错误，