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房地产行业土地增值税合规报告（2023）

前言

自2018年开始，全国各地税务机关开始大规模向第三方中介机

构招标采购土地增值税清算审核服务。以北京市为例，2018年前，

政府集中采购土地增值税清算审核服务的项目为19个，2018年至

2022年的前三季度，这一数字为667个。土地增值税清算审核服务

政府采购数量的激增，反映出三方面的问题：其一，近年来，全国各

地有大量房地产项目达到清算条件并需要作土增税清算处理，在国地

税合并后，迎来一批集中清算；其二，由于许多房地产企业对项目清

算前的财税管理不善，导致主动清算的土地增值税税负成本畸高，这

在一定程度上造成了房地产企业主动清算的积极性不高；其三，受经

济下行趋势的影响，地方政府客观上亦有加快推进土地增值税清算的

需求。在这一背景下，房地产企业面临严峻的土地增值税风险。

《房地产行业土地增值税合规报告（2023）》是基于华税对房地

产行业的深入观察以及房地产行业土地增值税案件代理经验的深刻

总结而编制的法律研究报告，旨在揭示房地产行业土地增值税案件处

理现状和查处趋势，分析房地产行业土地增值税风险，并提出涉税争

议解决专业策略与合规经营建议，以期为房地产企业预防和应对土地

增值税风险提供有益指导。

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目录

一、2022年房地产行业土地增值税征管趋势观察

二、2018至2022年房地产行业土地增值税案件大数据分析

三、2022年房地产行业典型土地增值税争议案件观察

四、2022年房地产行业土地增值税风险分析

五、2023年房地产企业土地增值税风险管理与税务合规建议

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一、2022年房地产行业土地增值税征管趋势观察

（一）集中清算和第三方审核全面铺开

以北京市为例，根据中国政府采购网公开信息，2018年至2022年（截至第三季度），北京市各区共

667个房地产项目的土地增值税清算及核定征收审核服务中标并实施。相比于以前年度，税局采购土地增

值税审核服务的数量显著增长。

其中，北京市14个市辖区中，朝阳区、昌平区、通州区、顺义区的房地产项目土增税服务采购需求量

大，累计占比超过中标项目总数的一半。在如此庞大的项目基数上，前述四区进行土地增值税清算或将产

生更多土增税风险。

从采购内容来看，94%以上的中标项目以土地增值税清算的方式确定应纳税额，仅5%左右采用了土地

增值税核定征收的方式。早在2010年5月，《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税

发〔2010〕53号）已对税务机关擅自扩大核定征收范围的做法予以纠偏，严禁清算“以核定为主、一核了

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之”“求快图省”。因此，虽然核定征收相比清算程序简便易行得多，未来各地土增税征管以清算为主、

以核定为辅将是大势所趋。

从北京市税局大举向社会中介服务机构采购土增税审核服务的现象中可以洞见：北京市已累积大量达

到土增税清算条件的房地产项目，面对财政运行紧平衡状态，房企将迎来集中清算。因此，房地产开发企

业应当跟踪管理项目开发，密切关注项目是否达到法定清算条件或符合税务机关可以要求清算的情形，提

前备好项目相关的涉税资料，防范土增税清算环节的涉税风险。

（二）八部门联合整治，规范房地产市场秩序

2021年7月13日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部等8部门联合印发了《住房和城乡

建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房〔2021〕55号）。通知要求住房和城乡

建设部门负责牵头组织实施整治工作，制订实施方案，开展摸底调查，移交问题线索，汇总处理结果，总

结通报情况，会同有关部门依职责对房地产领域违法违规行为进行查处。发展改革部门负责协调汇总房地

产领域违法违规信息，并纳入全国信用信息共享平台，推动各部门依法依规对相关企业及从业人员实施失

信联合惩戒。公安部门负责查处房地产领域合同诈骗、非法集资等涉嫌犯罪行为。自然资源部门负责查处

未依法依规取得土地即开工等问题。税务部门负责查处非法规避房屋交易税费行为。市场监管部门负责查