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农村住宅抵押问题研究

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周俊彦高建岗蒋腾平

[摘要]通过文献阅读、实地调研和访谈，对浙江省嘉善县农村住宅抵押试点开展的过程中的基本情况进行整理和总结;了解并分析嘉善农村住宅抵押与城市商品房抵押之间存在的差异，对农村住宅抵押试点中产生的经验、存在的不足进行分析;对如何更好地规避农村住宅抵押的风险，如何扩大农村住宅抵押经验的试用范围提出对策。

[关键词]农村住宅抵押;农村财产权抵押;农村产权制度

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1引言

长久以来农村为国家工业化、城市化提供了巨大的资本，但是由于城乡二元体制和一些现实因素的影响，农村市场的发展受到了很大的限制。在日常农业生产经营的过程中，农民对金融服务的需求日益增加，但是金融机构在农村区域的贷款和其它金融服务的投放力度却一直不强，农村金融体系亟需改革。在我国农村，住宅占据着村民资产的极大比重，但这部分资产的价值却被种种因素所限制。通过政策扶持，在明晰产权的前提下，允许村民进行住宅抵押可以唤醒这部分“沉睡的资本”，为农村的发展提供动力，对解决“三农”问题也具有重要意义。

王利明认为宅基地使用权作为财产权的一种，其身份却十分特殊，且其流转只能限定在一定的范围内进行，而不能自由流转。王卫国认为宅基地使用权的本质是土地使用权在集体内部的分配，所以只能被宅基地所在集体的成员享有。只有将宅基地的转让限制在其所在的村集体成员之间，才能实现集体土地的公有公用。韩世远教授认为，在原则上，农民的房屋属于其合法拥有的私人财产，可以进行合法财产的买卖，因而禁止农村房屋抵押的法律不能令人信服。高圣平、刘萍认为宅基地能够在一定程度上承担起社会保障的功能，但是以目前农村的社会保障不足为理由，来否定宅基地使用权转让的观点是站不住脚的;农村房屋，即使是宅基地使用权的流转未作政策调整的情况下，也是可以作为抵押物的。杨明刚认为将社会保障作为理由来限制农村宅基地使用权的转让，会使人陷人逻辑悖论，同时也不利于逐步建立和完善农村社会保障体系。郭明瑞指出应该允许农村房屋与宅基地捆绑抵押，房屋与宅基地的抵押并不一定会导致农民失去房屋，从另一个方面来讲，解决农民居住的问题也不能仅靠房屋所有权的保留。从农民自身的需求上看我国农村地区对金融的需求十分巨大且迫切，农民创业的过程中遇到的最大障碍也往往是资金的匮乏。王志强通过对农村房屋抵押融资的法律问题进行研究，认为目前农村房屋抵押融资的困境主要是法律规定的缺失和各个法律规范之间存在着冲突;孟全省在对农户房屋资产价值评估的研究中提到，可以从全国各个地区的实际情况出发，通过广泛调查，制定出一个较为详细的价值参考标准。沈永敏认为目前需要建立起一个城乡一体化的房产管理制度，农村住宅可以在准确核实面积的基础上，房地产行政管理部门应该统一对农村宅基地使用权和住宅所有权实行与城镇房屋产权登记制度类似的规范化地籍管理。

目前，我国的农村住宅抵押正处于限制抵押阶段，且正在向自由抵押过度。农村住宅抵押可以为农民创业提供资金，带动农户宅基地流转，推动农村农业现代化，实现农民致富和城乡差距缩小。但是农宅中的宅基地属于农村建设用地，和农地一样，在金融化的过程中应注重其特殊性，所以我们不能完全否定禁止抵押的观点，从这些学者们所顾虑的立法、社会稳定、社会保障以及公共利益等角度来看，这些正是我们研究农村住宅自由抵押所需要重视和解决的。

通过政策扶持，在明晰产权的前提下，允许村民进行住宅抵押可以唤醒这部分“沉睡的资本”，为农村农业现代化提供资金的支持，推动农民致富，实现城乡差距的缩小;可以通过农村住宅抵押贷款，推动宅基地流转;可以为银行金融服务深入农村打好基础，完善我国的金融体系;可以推动我国城乡二元格局的改变，有利于国家城镇化战略的实施。

2农村住宅抵押内涵

2.1概念界定

农村住宅抵押是指集体农民以其宅基地使用权和房屋所有權，或集体住房的房产证作为抵押物，向金融机构申请贷款的一种融资方式。在一般情况下，农村住宅能否用于抵押的根本问题是农村房屋之下的宅基地能否用于抵押。但由于目前农村土地利用的集约化，不少农民开始“上楼”，居住在由村集体所有的，但分配到各个农户的公寓房内，因而我们也需要考虑这些具有农村集体财产性质的住房的抵押问题。

2.2农村住宅抵押权的变革

根据我国《土地管理法》对宅基地的相关规定：宅基地属于农民集体所有;我国农村村民每户只能拥有一处宅基地，且其面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准;村民在出卖、出租农村住房后，再申请宅基地的，不予批准。

在《物权法》中，虽然规定了所有权人对自己的不动产或者动产可以依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但同时又规定了：农村宅基地使用权的取得、行使、转让，适用于土地管理法等法律和国家有关规定。

从中我们可看到一个明显的矛盾：住房不能脱离宅基地单独存