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业主委员会走出困境研究

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周沛霞钟令颐陈诗铭黄韵仪

摘要：本文通过数据分析，系统阐述了四会市业主委员会面临的困境。而实地调研中，业主对业主委员会的成立具有较大的期待性。针对上述问题，本文从三个方面提出了具体的解决方案，为业主委员会的发展提供更加有利的途径。

关键词：业主委员会；业主自治；发展困境；解决方案

1引言

随着我国经济的迅速发展，房地产业在近十年发展迅猛，由此带动着更多社区的建设，其中业主委员会的成立已渐成为业主维护权益、民主管理的主要方式，且在全国范围内呈现出普遍化、规范化的趋势，作为一种新型自主管理模式逐渐发展。

然而，业主委员会的发展程度在不同地区范围内呈现相当大的差异，在经济较为发达的城市以及新式社区发展得相对成熟，维护业主权益的同时促进着社区的和谐发展；在经济水平一般以及以下的城市，业主委员会的发展面临着重重困难，难以发挥业主委员会应具备的自治作用，更谈不上将社区提升到更高的管理和服务水平，增加业主居住归属感与幸福感。业主与物业服务公司、业主之间的矛盾尚未得到更为理想的解决途径。

2业主委员会概述

2.1业主委员会含义及基本职能

业主委员会，是指由物业管理区域内由业主选举产生并由业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业服务公司管理运作的一个民间组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主对该物业有关的重大事项拥有决定权。根据政策规定，居住小区已交付使用且入住率达到50%以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立业主委员会。

业主委员会是业主实行共同管理权的一种特殊形式，是公平合作、平等沟通和体现民主的表现之一。业主委员会履行职责以业主大会的决议为基础，业主大会处于核心与关键地位。业主委员会发挥其执行职能，落实大会决议；召集业主大会会议、与物业服务企业签订物业服务合同并监督和协助其履行合同义务、监督业主制定的管理规约的实施情况。另外，业主大会可以根据社区具体需求和实施必要性，通过会议赋予业主委员会其它物业管理相关职责。

2.2业主委员会的发展

1991年9月我国第一个“业主管理委员会”组织在深圳正式成立。2003年9月1日起施行的国务院《物业管理条例》中正式将名称确认为“业主委员会”。业主委员会是我国现代城市住宅小区与物业管理共同发展过程中所形成的新型民间组织。从它的发展中可以发现，除了业主委员会的法律性质、法律地位以及功能上有所深化，“自主管理”“民主”和“平等沟通”在小区业主之间有了更深的体现。这不仅是社会经济发展所要求的业主自治趋势，更是广大业主充分行使共同管理权，灵活解决社区纠纷，业主权益保护意识增强的具体表现。

3四会市业主委员会概述

3.1四会市业主委员会的现状

四会市位于广东西北部，是广东省肇庆市下辖县级市，属珠江三角洲经济圈，也是广佛肇经济圈的重要节点，于2017年入围第五届全国文明城市名单。四会市现处于经济建设上升阶段，近年来四会市房地产行业及物业管理的迅猛发展，业主群体不断壮大，对生活水平提升的需要也日益增强。现实之中，四会市新建的管理较成熟的小区基本已建成业主委员会，但也不乏有业主委员会成立难或者旧式小区未成立业主委员会的状况，以及业主之间、业主与物业服务公司之间关系难协调等诸多矛盾依然存在。因此，通过对广东省四会市这一县级市的业主委员会成立、运作过程以及突出问题的实地考察调研，以小见大，有助于深入了解业主委员会在中国特色社会主义新时代的发展困境，探索如何才能使业主委员会走出这种困境，以便更好地发挥其在业主自治中的应有作用。

3.2四会市业主委员会的发展困境

调研小组在广东省四会市小区进行实地观察，收集更多具有针对性的客观资料。我们了解到，目前四会市大部分小区的管理总体上处于良性“平和”的状态——即多数业主对物业服务公司的服务表示基本满意：不能说完美，但可以忍受。这种平和的状态也同样意味着部分小区业主作为自治主体的意识并未完全觉醒，维权的需求并不十分强烈。因而对多数小区来说，成立业主委员会成了一件“路漫漫其修远兮”的长途跋涉，不少小区在入住三四年之后依然是一盘散沙，业主委员会的筹建与发展无从谈起。

综合调研数据，四会市的大部分小区尚未成立业主委员会（截至2016年，四会市小区业主委员会的存在率不到30%）。不仅成立难，同时还有一个现实问题亟需正视：业主委员会的成立和运作却仍未完全规范化，整体处于初级阶段，易于发展中落。例如调研对象A小区，所建的业主委员会属于“事件催生型”，即该业主委员会的成立是由于某个特定的事件（一般是一方当事人为多个业主的纠纷）直接导致的。A小区成立业主委员会后，原纠纷得不到解决，业主委员会“无用武之地”，更因不规范的成立和运作制度从而无法发挥