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不动产登记制度存在的问题及解决措施

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摘要：不动产登记指的是统计汇总不动产物权，目的是保护个人和集体合法的不动产利益。当前我国房地产建设发展势头强劲，除硬性需求自住外，大部分国民仍然热衷购买房产作为保值升值的投资品，因此完善不动产登记制度能够满足社会和市场的需求。由于我国不动产等级制度起步较晚，因此在细节完善方面存在一定缺陷，不能适应当前人们的需求。随着互联网技术的普及，不动产登记制度亟待建设完善，对当前存在的问题一定要提出解决措施加以改进。

关键词：不动产登记；登记制度；解决措施

1不动产登记制度存在的问题

1.1信息查询制度不健全

《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）中出台了不动产登记信息查询相关细则，尽管这一举措有助于推动不动产登记信息公开查询规范化。但是细则中提出利害关系人是查询主体，但却未对利害关系人进行确定界定。在实际情况中，尤其是基层机构仅允许权利人进行查询，若利害关系人需要查询资料必须提前获得不动产权利人的授权，否则无法进行查询。但是如果不确定利害关系人范围，就会导致其范围无限扩大损害权利人的隐私和商业秘密。

除了利害关系人范围不确定之外，不动产登记信息共享制度也不健全。登记信息共享需要把大量的不动产登记信息汇总整合到一个部门，这个过程中一定会迫使一些部门割舍自身利益，整合后因为缺乏信息共享机制，查询资料将会给被整合部门带来不便，登记查询流程复杂，导致工作效率降低。不动产登记信息安全制度不健全。尽管《细则》对公职人员泄漏权利人信息做出了承担法律责任的规定，但是当前并未出台可操作的具体化追究制度。不动产登记机构的工作人员可以利用职务之便自由查询信息不受到约束，这对不动产登记信息安全造成隐患。

1.2登记制度尚难完全整合统一

首先，不动产登记机构尚未统一，尽管《细则》规定了不动产登记机构为“由县级以上地方人民政府确定一个部门”，这里的部门没有具体规定，全国并不统一，对权利人以及社会监督造成不便；其次，我国不动产范围包括房产、耕地、林地和海岛等，这些不动产确权是依据相关不同法律，怎样将这些不动产整合起来进行统一登记是技术问题也是法律问题，仍然需要进一步完善不动产登记制度。

1.3登记范围的界定存在问题

《细则》中未将农村小产权房纳入登记范围，但是我国农村存在大量小产权房，这部分客观存在的不动产不进行登记是全面开展不动产登记的一个缺陷。目前农村房产登记主要是由乡镇行政人员进行登记，这些工作人员都不是专业的房产登记人员，再加上没有监管部门对房产登记信息进行监督，农村房产登记信息依靠村镇的管理机构的非专业人员进行登记，在登记的信息上没有监管部门，容易出现信息错漏。近年来我国农村经济发展迅速，关于不动产买卖的数量也在大幅增加，很多人钻农村房产登记不规范的空子违规在城郊建房，以此摆脱受到土地管理法的追责。

2完善我国不动产登记的建议

2.1专门制定规范不动产登记程序的政策法规

要想规范不动产登记的程序，首先要在国家制定的物权法中统一不动产的登记规范、登记模式及其物权模式。同时不仅要严格实施不动产登记条例，而且还必须要对不动产登记的其他法律法规进行积极的完善。尽管现存的关于不动产的法律法规也有很多，但是部分法律法规之间存在互相矛盾、不协调以及重复的现象。因为不动产登记在人们日常生活中有着非常重要的作用，所以修改和完善不定产登记相关的政策法规是非常必要的。一方面要明确不动产登记的程序、效力以及性质，构建完善的不动产登记制度；另一方面还必须要制定一些关于不定产统一登记配套的制度和政策。相关部门可以制定一些能够支持不动产统一登记相关的金融财政政策，同时国家还需要制定不定产登记相关的管理制度和操作程序，从而最大限度地确保不动产登记法律体系的逻辑性、科学性以及统一性。

2.2尽快制定不动产的技术规程及其统一登记标准体系

为了确保我国各地区的不动产登记工作能够更好地开展，使各个部门之间尽量不会出现不定产登记数据信息不兼容的现象，应该尽快制定不动产的技术规程及其统一登记的标准体系。通过统一建立不定产登记的平台使不定产登记信息可以实现信息化管理。但是因为不动产登记的信息是由各个部门分别负责管理的，所以应该尽快建立一个不动产的管理系统，该系统可以实现不动产档案信息查询的管理和不动产统一登记发证系统，从而有效地实现了不动产登记信息的共享和整合。通过有效运用GIS技术、互联网技术等现代技术构建完整的不动产登记管理系统，从而使不动产的管理实现内外联动，最大限度地提升所登记信息资料的准确性。

2.3专门制定不动产登记的审查制度

不动产物权变动的公信效力对其交易的稳定性具有决定性的作用，而不动产登记的信息是否真实则决定了不动产登记的公信效力，检验不动产登记信息是否真实的前提是实质审查制度的实施。但是考虑到物权法处于起步阶