《新编纳税实务》任务7.6 土地增值税的计算与核算（课件） 教学课件.pptxVIP

;某市房地产开发公司（增值税一般纳税人）于2019年9月将2016年1月开建的一栋新写字楼转让给某单位，取得含税转让收入16800万元，选择增值税简易征收方式。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关税费共计3500万元；房地产开发成本为4500万元；销售费用700万元，管理费用500万元，财务费用（利息支出）1000万元。利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明。该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。该公司转让此写字楼应缴纳多少的土地增值税？;;;;;;;土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称房地产）所取得的增值额。;表7-4征税范围的具体规定;;土地增值税税率按照“增值多的多征、增值少的少征”的基本原则，实行四级超率累进税率，累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。;;土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额

纳税人转让房地产所取得的增值额=取得收入额-项目扣除额

1.收入

包括：货币收入、实物收入、其他收入

应税收入不含增值税

;2.项目扣除;;;【导入案例】某市房地产开发公司（增值税一般纳税人）于2019年9月将2016年1月开建的一栋新写字楼转让给某单位，取得含税转让收入16800万元，选择增值税简易征收方式。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关税费共计3500万元；房地产开发成本为4500万元；销售费用700万元，管理费用500万元，财务费用（利息支出）1000万元。利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明。该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税税额。

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【案例解析】

1.计算转让房地产应税收入（不含税收入）

写字楼是营改增之前开建的，可以选择简易计税方法，增值税征收率位5%。

应缴纳增值税=16800÷（1+5%）×5%=16000×5%=800（万元）

不含税销售收入=16800-800=16000（万元）

;2.计算转让房地产的扣除项目金额

（1）取得土地使用权所支付的金额为3500万元

（2）房??产开发成本为4500万元

（3）房地产开发费用

不能直接将企业的销售费用、管理费用、财务费用作为开发费用。纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。该企业利息支出处于第二种情况。

房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%=（3500+4500）×10%=8000×10%=800（万元）

;（4）与转让房地产有关的税金。城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加分别为为增值税的7%、3%、2%。房地产开发企业扣除项目中，不允许扣印花税。

可扣除的税金=应交增值税×（7%+3%+2%）=800×（7%+3%+2%）=80（万元）

（5）房地产开发企业的加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×20%

=（3500+4500）×20%=1600（万元）

（6）转让房地产的扣除项目金额合计

3500+4500+800+80+1600=10480（万元）

;3.计算转让房地产的增值额

=应税收入-扣除项目合计

=16000-10480

=5520（万元）

4.计算增值率

=增值额÷扣除项目合计×100%

=5520÷10480×100%

=52.67%

5.找税率

适用税率为40%，速算扣除系数为5%

6.计算土地增值税应纳税额

=增值额×税率-扣除项目合计×速算扣除系数

=5520×40%-10480×5%

=1684（万元）

;【例题2】某公司（非房地产开发企业）2019年9月1日销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入900万元（不含增值税），办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，经当地税务机关确认。销售时缴纳相关税费30万元,取得土地使用权支付的金额为100万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税多少万元？?

解析：非房地产开发的存量房屋，可以扣除的项目：评估价格（重置成本价×成新度折扣率）+取得土地使用权所支付的地价款+按国家统一规定缴纳的有关费用+转让环节缴纳的税金（城市维护建设税、教育费附加、印花税）。

办公楼评估价格=重置成本价×成新度折扣率=800×50%=400（万元）

扣除项目金额合计=400+30+100=530（万元）

增值额=不含税销售额-可扣除项目金额合计=900-530=370（万元）

增值率=