不动产预告登记制度与异议登记制度之比较分析.docx

?

?

不动产预告登记制度与异议登记制度之比较分析

?

?

内容摘要：不动产预告登记制度和异议登记制度是两个同源而又不同质的制度，二者各有其不同的适应性：预告登记可以保全债权请求权，并保全其顺位，还有破产保护的效力；而异议登记则没有这些效力，而且它自身也没有公信力，但它能中止不动产登记权利的正确性推定效力及公信力。和本登记结合起来考察，它们二者的成本收益比都较高，因而较为有效率。在着手制定民法典的今天，同时设立预告登记和异议登记制度以完善我国不动产登记制度实具必要性和合理性。

认为不得侵害异议申请人的权利。其次，它还具有保全顺位的积极效力。比如，依据前引抵押法第二部第299条规定，异议申请人以法院判决或其他方法，有效主张该物的权利时，该物的权利于异议登记记入之顺位，法律上当然发生优先于其后记入的全部权利。

制登记

过，在上述分析中，这种异议的正当性判断应由谁作出，德国法未作出明确规定，现有资料也失之阙如。但由于异议登记为更正登记的辅助手段，目的在于避免为更正登记前因登记的公信力而使异议登记权利人受损害，而更正登记须征得登记名义人之同意进行，若登记名义人同意，自然异议登记视为正当；若登记名义人不为同意，异议登记权利人可请求法院判决其为同意，[17]此时，自然由法院来判定异议登记的正当性。此外，异议登记还可中止登记取得时效的进行（《德国民法典》第900条第1项）。[18]

以不进行预告登记而等待债务人到期履行。因此，在预告登记之下，当事人是否登记是可以自主决定的一种权利。而在商品房预售登记中，根据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售登记应当是由预售人办理预售登记手续，因办理登记乃是预售人的一项义务，不是可以自主决定的。第三，二者的立法旨趣不同。我国的商品房预售登记为商品房预售人（开发经营企业）所负担的一项公法性的义务，法律并未将重心放在对预售合同买方利益的保护上，并未规定买方对预售人的（预售）登记请求权；而在预告登记，其本身为保全买方请求权而设，买方有权通过预告登记使自身对不动产的债权请求物权化，其着眼点在于对买方利益的保护。[27]第四，二者从属的范畴有所不同。查《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》可知，预售登记是一种备案登记，而备案乃是国家对不动产交易的一种管理方式，在某种程度上属于公法的范畴。而对于这种公法性质的“备案”，如果当事人不予办理的话，会产生由房地产管理部门“处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可处以罚款”的行政处罚后果。与此相反，预告登记制度则主要发生权利保全、权利顺位保全以及破产保护效力等私法上的效果，因而应归属于私法的范畴。

构设置的合理性，机构设置如果对当事人的交易活动多有不便时，当事人的守法成本将大大提高；五、公众的法律意识状况和法律传统。

告登记和异议登记制度本身的制度效率来看，二者也是非常有效的制度，而它们如果与本登记结合起来发挥其整合的效应，效率必定会更高。而这两项制度各自的适应性以及各自的高效率正是我们应当同时设立二者的根据所在。

于下列各项情形进行：1、未具备登记申请程序上需要的条件时；2欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。”“上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时，亦同。”日本民法中物权变动采意思主义，仅有当事人的意思表示即可发生物权变动的效力。故不动产物权的变动，在实体上已经发生效力，但登记手续上的要件欠缺时，可进行假登记以对抗第三人。可见，日本法上的假登记保全的客体还包括物权请求权，与德国预告登记制度在保全范围上有所不同。

10页。

?

-全文完-