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基于住宅产品差异化的总体布局模式探索

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朱凌

【摘要】新版《城市居住区规划设计标准》的实施对传统住宅区“高低配”的布局模式予以精确打击。低层高密度别墅区与高层低密度住宅区混搭的布局模式退出市场。为适应新标准的具体要求，实现城市空间的优化和居住环境的提升，兼顾资本市场的逐利性，本文以华润公元九里项目为例探讨了住宅总体布局的新模式。

【关键词】城市居住区规划设计标准;高低配;总体布局;华润公元九里

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

住宅产品货值最大化是资本逐利性的最终目的。为实现住宅货值最大化，必须拉开住宅产品档次，实现住宅产品差异化。因此总图布局“高低配”的排布方式应运而生。通过主动局部拉高建筑高度（用足控高）来腾出更多土地做一些低密度的类别墅产品，实现了低层高密度别墅区与高层低密度住宅区混搭布局。

这类极端的布局模式充分利用了经济技术指标中的建筑高度与建筑密度，通过增加住宅楼栋数，降低平均层数，实现地块价值差异。本质是对土地的不均衡利用实现了住宅产品的差异化。

1、变革背景

“高低配”总图布局模式虽然满足了资本需求，但对城市的天际线影响极大，高层“纸片楼”对城市景观伤害极大。城市规划主管部门对此类布局模式颇有微词。2018年12月1日《城市居住区规划设计标准》实施，标准适用于城市规划的编制及城市居住区的规划设计两个部分。规范提出了“三圈一街坊”的居住区体系，加强了控制性详细规划及单元规划的居住用地指标提出的控制，针对“高低配”的布局提出了针对性的措施。

新标准将将层数、容积率、建筑密度、建筑高度串联限定，针对全国各类型居住区形成表格式的控制指标表，避免了控规指标设定过程中的感性因素。明确了地块的平均层数，同时限定了建筑高度最大控制值，从而避免了同一住区中高低搭配，平均层数过小的问题。

住宅建筑平均层数为住宅建筑总面积与住宅基地总面积的比值，因此可认为建筑密度=容积率/平均层数，控规指标中将平均层数转化为建筑密度，反饋至总图设计，实现了国土用途管制的操作性。因此“高低配”来实现住宅产品货值的差异化已经成为过去式。

2、布局模式新探索

社区生活圈是完善城乡服务功能的基本单元。居住街坊作为社区生活圈的基本构成，其总体布局模式对居住环境的优化和提升至关重要。在城市化进程中，住宅总体布局模式与城市空间格局协调统一已成为学界共识，如何在实现城市空间的优化和居住环境的提升前提下，兼顾资本市场的逐利性，实现住宅产品的差异化，是总体布局模式发展的基本原则。

3、强化空间的秩序感

空间轴线是布局对产品梯级的最有力限定。为实现住宅产品的差异化，必须通过轴线引领布局，形成集中绿地至组团绿地至宅间绿地的合理串联，形成大户型至中户型至小户型的衔接，形成私密的核心景观至城市环境的有序过渡。

反而言之，总体布局景观轴线的弱化也能反映出住宅产品的均质化和单一性。在一些刚需住宅为主的地块、回迁安置地块、住宅户型较为单一的地块需要弱化轴线，实现均好性。从而实现住宅与景观空间尺度的对应关系。

4、强调内部的逻辑性

住宅布局模式是以建筑日照、建筑间距为切入点。受制于住宅类建筑的固有特点，地块外部限制要素稍多的地块往往出现逻辑性不严谨的布局模式。又迫于容积率的压力，形成整体似乎有序，局部特别无序的局面。

这种对土地利用的无序使用是对城市环境的伤害，也是对居住品质的危害，同时也不利于住宅产品的差异化。由于住宅建筑的商品化属性，其对场地的适应性较差，因此笔者认为在控制性详细规划编制及土地出让过程中要尽住宅用地应尽量方整，尽可能避免苛刻设计条件的高层住宅用地。

5、注重住户的空间感受

在国土空间规划方兴未艾之际，商品房市场的调控严格且有序。面对巨大的市场压力，“降本增效”是各大房地产商的应变之法。在提升立面材质、室内材质增加住宅产品差异化的方法被压制的时候，强调住户的空间感受成为经济、有效的手段。

归家动线的品质和空间感受应与不同类型的住宅产品相结合挂钩，利用归家动线空间感受的差异化，实现产品货值差异化。在住宅设计日趋精细化的今天，地下及地上的归家动线均应为提升住宅品质的重点，地下归家动线应纳入室内设计考虑范畴。

6、住宅产品按梯级分区集中布置

新标准明确了“小街区、密路网”的城市交通布局方式，住街坊限定于2hm2-4hm2。由于单幅土地面积的减小，为保证城市风貌的整体统一，规划部门在土地出让过程中多采用两个街坊一并出让、指标相互平衡的方式、或者一个地块中间增设公共通道的方式。总图布局应根据区位、尺度、现状判断两个街坊的优劣，打造两个品质差异明显的住宅片区。如两个地块品质类似，梯级相同，易于让营销陷入同质竞争的局面。

7、华润公元九里项目总体布局模式研究

7.1?项目概况

华润公元九里项目位于河北省邯郸市项