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旅游项目开发的标准流程
旅游项目对一个地区有很强的综合性效益,可以带动一个地区的经济发展,也可以改变该地区的
文化定位,对区域经济、人文、自然环境都具有很深刻的影响。项目从无到有,牵涉到众多方面
利益,必须科学规划,精心设计,严格监控施工质量,尽职尽责的做好项目的开发建设的管理工
作。
一、开发分期
旅游项目从投资爱好产生到项目建成交付使用,必须经历一个完整的开发过程。这个过程由
若干个环节组成,每环节相对独立,却不孤立存在,它们之间互相联系,环环相扣。在整个工作
流程中,各项工作必须遵守客观规律的基础上形成先后顺序,不可人为逆转或任意颠倒先后顺序。
根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况,可以把旅游项目开发建设过程划分为三
阶段五期。准时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段;按具体的工作内容分为:投资
决策与协议签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、
开业准备与运作期,五个工作期各自独立,却又互相起承,形成一个完整的工作流程。
二、投资决策
投资商对一项旅游资源或项目感爱好,到决定进行旅游投资,需要一个投资决策的过程,这
一过程中,最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。对于该主题的讨论详
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见《旅游项目投资评价纲要》。
投资商在与旅游资源控制方签订协议前,要对的旅游资源进行投资评价。一般可以聘请旅游
投资专家,通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后,提交一份《旅游项目投资预可
行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》,以作为决策依据。
三、协议签定
目前统一的旅游法没有出台,旅游资源的管理权由各部委及地方政府控制,导致旅游项目开
发面临很大政策风险。地区差异和法规修改,将对旅游项目开发产生重要影响。
旅游项目开发,一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地
质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源,都有完全不适应市场经济发展规定的、非产
业化的法律法规,对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必需合法控制的核心,其中
涉及门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订协议,并规定政府
负责配套设施建设(特别是交通、水电等),是非常需要经验和技术的。
协议签订的同时,需划定红线,拟定项目的开发用地和建设用地。
四、架构管理
协议签定后,应立即着手组建开发管理团队,并建立开发运作的管理构架与管理制度。
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开发管理,应涉及前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三方面是完全不同的工作,不
也许由同一批人所有顺序完毕。因此,应着眼于人力资源培养,设立前期工作部、工程管理部、
景区管理部三个业务部门。他们的职能分别为:
前期工作部。负责项目开工建设前的准备工作。重要工作内容:委托旅游投资顾问公司进行
市场调研;委托旅游产品策划机构进行产品策划;委托规划设计单位对工程项目进行规划设计;
编撰文献向政府相关部门报批、向社会招商等。
工程管理部。以项目经理为首的工程管部,负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作,
保证工程按设计规定和协议规定完毕。
景区管理部。负责景区开业营销策划,办理开业手续,贯彻景区运营必备的人、财、物,提
高景区的经济收益和社会影响力。
五、产品策划及项目运作策划
项目开发的重要人员到岗,资金到位后,应及时启动项目策划工作。项目策划不是旅游规划。
项目策划涉及旅游产品的策划及项目开发运作的策划,重要解决主题定位、市
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