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不动产/土地使用权作价入股涉税实务分析

不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。其

中，采取此种方式的之一是为达到节约税负的目的。我们知道若某企业直接转

让名下的不动产给其他企业，按照直接转让方式，该企业将承受高额的税负，包括

及附加、土地、企业所得税、印花税等，此种方式将很大程度上影响

该企业的利润。在地产的并购实践中，以不动产/土地使用权出资入股后通过股权

转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇，实务中不少企业会有意地控制不动产/

土地使用权的评估价格后，以评估价签订《出资入股协议》，并通过土地、

契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项

目的并购（比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《减免税

（费）申请表》等，其他地产并购的税筹详见本“西政资本”2017年

9月20日推文《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709

版）》）。

就架构而言，具体的不动产作价入股方式如，A企业将其名下的不动产转

让给B企业，直接转让方式将产生高额税负，那么通过A与B企业成立一个新的

企业C，A公司将其名下的不动产以作价入股的方式出资给C，B公司以其他方式

出资，A公司再将其持有C公司的股权转让给B公司，通过上述方式完成不动产

的转让。(A也可直接以不动产对C企业增资，再将股权转让给B企业（原股

东），或从C企业减资退股方式实现货币方式，有同效)。

那么，营改增，不动产作价入股是否缴纳？不动产作价入股方式是

如何交税的，能否真正的达到减少税负的目的呢？此种方式适用的范围是否有限制

呢？带着这些问题我们来了解一下对不动产作价入股方式以及其涉税问题

的相关规定。

一、对不动产作价入股的有关规定

（一）不动产与土地使用权的区别

在梳理不动产作价入股的相关规定时，还有一种作价入股，即土地使用权的作

价入股，很多人容易将土地使用权作价入股视为不动产作价入股，那么土地使用权

与不动产存在什么区别呢？

土地使用权属于不动产吗？这个答案是否定的。根据《营业征试点

实施办法（2016）》所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，销售

无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具

实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源

使用权和其他权益性无形资产。而自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用

权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。由此可以看出土地使用权属

于无形资产。

《销售服务、无形资产或者不动产注释》对不动产又是如何规定的呢？

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者

移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住

宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑

物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权

的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不

动产缴纳。

因此，根据上述规定，土地使用权属于无形资产的范畴，不属于不动产，只是

在转让不动产时一并转让所占土地使用权时，按照销售不动产来进行处理。值得注

意的是，虽然以土地使用权出资入股不受法律限制，但在具体办理土地出资入股的

实务中，税局一般会征询或规土部门的意见，如或规土部门后发现有

土地闲置、产业调整限制或者未