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非农用地流转的需求困境和解决途径

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论文导读：我国非农用地流转M一级市场一直受到政府的严格控制，为了打破政府的垄断地位，分享土地流转N的增值收益，满足市场对土地流转的需求，许多地区在经济发展过程中做了各式各样的土地流转实践。

关键词：非农用地流转，土地流转需求，土地流转需求困境

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1.引言

土地作为生产要素，具有生产功能；作为建设投入要素，具有承载功能；作为资产，能产出增值收益。通过价格机制，要素市场能够调节土地实现不同功能的量的搭配。林毅夫（1993）曾指出灵活的要素市场是生产结构能够按照市场需求迅速调整的前提，土地作为最基本的三大生产要素之一，没有土地市场这一生产要素的活跃，其他要素的流动就将受到很大的限制[1]4。然而我国非农用地流转M一级市场一直受到政府的严格控制，为了打破政府的垄断地位，分享土地流转N的增值收益，满足市场对土地流转的需求，许多地区在经济发展过程中做了各式各样的土地流转实践。广东南海地处珠江三角洲，人多地少，工业高度发展，农地抛荒严重，为了节约土地资源，满足工业发展对建设用地的需求，村集体将土地折股量化后，统一运营使用，土地大多是租赁给企业建设厂房，村集体获取租金后村民之间按股份多少分取红利。这是农地转化为非农用地流转早期比较成功的例子，得益于当地工业发展带来的较多就业岗位，为失地农民提供了生活保障。以民营企业发展的温州地区，农民能够通过经商、创办企业自谋生路，农地对其生活保障功能基本消失，已经脱离农业生产的农民将农地通过市场流转。近几年，在北京、上海等发达城市，房价高居不下，许多城市从业人员无力购买城市商品房。在城市郊区，农民在自己的宅基地上兴建房子，一部分用于自己居住，另一部分通过出卖、出租方式流转，自发形成农村宅基地隐形市场[2]。以上几种流转方式，都为非农用地流转，都具有一定的自发性。诚然，在经济发展过程中，土地作为一种生产要素，只有合理流动，才能提高使用效益[3]，产生交易收益效应和边际产出拉平效应[4]。

在加快推进社会主义新农村建设，大力推动城乡统筹发展的新形势下，为了保障农民物质利益和民主权利，党中央认真审视形势，作出了《中共中央推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)。《决定》允许农村建设用地纳入年度建设用地计划，并且对农村集体经营性建设用地，可以通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权[5]。这是向非农用地自由流转迈进的一大步，标志着我国土地制度改革的前进方向，但是在拥有8亿农村人口的中国，土地在较长时间里，一直为弱势农民起着最低生活保障的作用。基于社会稳定和经济发展双层原因，我们有必要在非农用

1本课题受到江苏省高等学校实践创新训练计划项目（JSS0807）资助。

M本文非农用地流转包括农用地转变为非农用地流转和集体建设用地流转（包括农民宅基地的流转）。

N本文所提土地流转仅指非农用地流转（包括农地转变为非农用地流转）。

地流转取得重大突破时讨论，非农用地流转需求来自哪几方面，满足非农用地流转需求会遇到哪些困境，怎样规范非农用地流转才能避免诸多违法违规、效率低下、分散利用、收益分配混乱等危及农民生活保障的问题。论文格式。

本文分四部分对以上问题进行了阐述，第一部分概括我国非农用地流转大致情况，第二部分梳理推动非农地流转的需求，第三部分描述非农地流转存在的困境，最后一部分得出结论，提出建议。

2.土地流转需求

经济发展唤醒了农民的求富心理，农民不再希望只依靠土地生产过着自给自足的小农生活，他们需要摆脱贫困，分享工业化成果。经济发展带动了各种非农用地的需求，政府要想GDP增长，就必须发展当地工业，建设工业园区。工业的发展又能带动当地商业用地和城市住宅用地的需求。这些需求都成为拉动土地流转的最直接因素，不断冲击限制土地流转的法律、法规。

2.1建筑商、企业主为了获取开发利益，对土地流转的需求

据统计，中国1978～2004年，建设占用耕地数量达497.78万公顷，年均每年18.44万公顷。通过对1978～2004农地非农化和经济增长数据的统计，曲福田（2007）等验证了固定资产投资率与建设占用耕地率、GDP增长率与建设占用耕地比例之间的正相关关系，并且计算出2006～2010年中国农地非农化比率将维持在0.31%左右[6]。城市化、城乡一体化步伐的加快，对非农用地的需求产生了巨大的拉动作用。建筑商需要依靠土地开发获取利益；企业主需要占用土地，建筑厂房，从事工业生产；商业的繁荣，需要扩建商业圈。论文格式。在城市建设用地供给严重不足的情况下，只有通过城郊土地流转，才能缓解城市扩张对住房需求、商业用地需求、工业用地需求的压力。

2.2农民期望