物业项目经理应具备的十四个能力.pdf

物业项目经理应具备的十四个能力

随着时代的进步，科学的发展和人民生活水平的不断

提高，越来越多的市民对服务意识的需求不断增强。

尤其是物业管理，更与人民的日常生活水平息息相

关，离开了物业的管理和服务，业态就会受到严重影

响。

为此，一个好的物业项目，如何实现社区和谐，如何

让业主感到物业的重要性，这就要靠物业项目经理的

综合操盘能力和运营能力。

笔者在2010年入职诚信行物业，其公司在实际的运

营中总结出项目经理应具备的14个能力，真真正正

体现了一家公司的高度，成为同行学习的典范和榜

样，也是名副其实物业管理界的“黄埔军校”，自己

也在诚信行收获了学习和成长，受益匪浅，感恩永

远。

笔者愿与君分享，希望对你有所启发。

接下来，我会把这14个能力一个一个地说给你听。

一、物业管理项目的经营能力

物业管理的终极价值就是物业的保值增值，物业的经

营是物业管理的更高级别。无论对于哪一个企业，一

定要有盈利的思维。作为物业项目经理，要始终坚持

“经营型”物业管理发展理念，突破客户对传统物业管

理的认知，因此，我们始终强调将接管的每一个项

目从一般运行、维护、管理提升到对物业管理整体

项目全面的策划、服务和管理层面，从委托合同期

局部拓展到物业的使用寿命期，从而开发物业的增

值潜力，真正实现通过物业管理使物业保值、增值

的目的。

在项目管理上，首先要求物业项目经理必须对项目的

硬件、客户情况、客户需求、特点、存在问题、所处

的市场状况等方方面面有全面、宏观的认识，从而确

定项目定位与管理特色，并在日常物业管理和服务工

作中予以贯彻。

另外，物业管理平台拥有最大的客户资源优势。为

此，要求物业项目经理必须有敏锐的客户需求和市

场的挖掘能力，整合公司的各项资源，拓展增收的

途径。

如果一个项目不实现盈利，那肯定是没有进行良好到

位的预算或者说对此项目的分析、判断和决策不够。

如，管理费较低，那就可以从增值服务上下工夫来弥

补物业服务费收缴的不足。同时还开源节流，利用良

好的服务品质实现物业服务费的增长或上调。

二、计划及目标分解能力

物业项目经理是整个管理处工作的核心，但任何工作

紧靠一人是无法实现的，所以，要求物业项目经理的

日常管理工作，应时刻以目标为导向，以结果为导

向。掌握目标的分解能力，做到管理处内部“千斤重

担大家挑，人人头上有指标”，领导管理者上下齐心

共同完成目标。

在项目管理中，计划是一种非常重要的能力，是根据

对项目外部环境与内部条件的分析，整合所拥有的资

源，提出在未来一定时期内要达到的组织目标以及实

现目标的方法和途径，并实现它。

没有计划，就像一艘没有方向的船，不知道何时达

到彼岸。

为了达到实质性的效果，最好的效果就是公司要根据

每一个项目的实际情况，制定《XXX经营管理关键

指标分解指南》。管理处可以参照指南结合管理处实

际进行目标分解。需要注意的是，指标分解后一定要

责任到人，明确完成时间及奖罚，在实施过程中要予

以监督和评估，否则等于空谈。

同时也要制定好关于季度、月度、周总结计划的模

板，物业项目经理和相关的管理者均可以照模板的格

式把自己本部门的计划做详细和周全，为工作的良好

开展奠定坚实的基础。

三、财务预算与分析能力

物管处作为相对独立的经济责任单位，承担着为公司

完成合同收入和预定利润的责任。财务预算管理是企

业经营管理中其极为关键的组成部分,是基于公司战

略指标引导前提下,合理经营管理、确保公司利益的

活动。

作为物业项目经理，必须掌握基本的财务知识和

excle的操作技能，能够制定管理处的全面预算，并

能对预算执行情况进行有效的分析，及时纠正不合理

的活动，保证管理处的利润和收入。这就要求制定详

细的《经营预算编制及管理办法》，并设计好预算的

模板。物业项目经理和管理者必须按照公司的要求作

出相应的预算。在预算之内的可以合理、科学支配，

超出预算的上报，审核后可以实施；不合理的开支必

须执行在预算之内。这种意识是物业项目经理必须要

有的一种意识。没有财务预算与分析能力，物业管理

后期的正常工作开展就比较艰难，甚至无从下手。

四、标准化体系建设能力

标准化作为管理和服务的基础，是管理项目持续、良

性经营的保障，是保证服务质量、提升客户满意度的

先决条件，有助于赢得社会尊重，提升行业地位，是

实现公司战略必不可少的一项要求。因此，在管理处

建立一套完善的标准化体系文件非常重要。根据标准

化体系建设的总体要求。

首先，