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拉动中国房价上涨的成本和需求因素研究

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翁幸王世磊丁艳琪

摘要：本文为探究中国不同规模的城市近十年房价上涨的原因，通过构建包含供给因素和需求因素的三个平行的时间序列回归模型。利用我国2007-2016年的各市面板数据从成本和需求两方面对一二三线城市的房地产价格的拉动作用进行研究从而揭示出不同规模城市房地产价格上涨的内在原因。研究发现，在一线城市，房价上涨同时具有成本推动和需求拉动的作用;在二线城市，需求拉动是近十年其房价上涨的主要原因;而对于三线城市，其房价上升的主要原因是成本推动，尤其受建造成本影响较大。

关键词：房地产;需求拉动;成本推动

从1998年实行住房分配货币化制度以来，中国房地产行业在近二十年经历了飞速的发展。2004年开始，中国房地产行业进入了新一轮的高速发展期，房地产价格一路高涨，其销售价格指数长年高于消费价格指数，房地产市场的空前高涨蕴育了潜在的金融泡沫危机，自2010年5月北京出台“限购令”以来，各种宏观政策不断涌出以调整过热的房价。为了正确评价政策实施的有效性而提出建设性意见，本文通过从不同规模城市入手，将影响房价的因素分为成本推动和需求拉动，建立三个平行的时间序列回归模型。具有重要的现实意义。

一、文献综述

关于房价上涨的影响因素，许多学者已经做过大量相关的研究与验证。

首先，从需求方面入手有以下几个影响因素。一，就利率而言，以经济合作与发展组织国家为对象的实证研究表明，真实房价与真实利率往往是负相关的。赵波在其研究成果中发现，紧缩的货币政策与信用约束导致房产拥有者的借款能力萎缩，进而导致借款真实利率低于房价增长率。二，就收入而言，高收入使人们的买房能力提高，需求增强提升房价。一种观点是以价格收入比作为测度购房能力的指标，但其描述能力可能并不强，吉鲁阿尔（Girouard，etal.2006）解释为同一收入购房者的能力同时会受到其他因素如贷款成本等的影响[1]。整体来说，真实房价与可支配收入相关性始终为正。三，就人口而言，多数实证研究得出的结论为，真实房价与人口数正相关。以中国房价为例，年龄作为其中一个要素，老年人口数上升推动了房价的上涨。对此，一般解释是老年人拥有大量的储蓄，当他们的储蓄耗尽房价快速上涨也将缺乏基础，从时间点上看，中国在2015年前后房价水平逐渐走弱[2]。

其次，从供给方面看，土地价格与房价密切相关。考察土地成本，各国土地的价格在很大程度上会受到政府的影响。国内学者平新乔和陈敏彦（2004）在其研究中发现，土地价格每上升1%，房产价格将上升0.78%，对此，他们预测土地供应面临减少时，房价将随之逐步升高[3]。邵新建（2012）在分析了城市土地市场格局变迁后，土地市场由地方政府垄断，而土地利益的最大化导致地价提升，同时地价升高1%将带来房价0.55%的上涨。

本文的贡献和创新点在于：1.以城市规模为标准，分别选取一、二、三线城市的样本，研究结果对于不同级别的城市提出针对性的政策建议;2.同时考虑成本因素和供给因素，通过对比各具体因素对房价的解释程度推断影响一线、二线、三线城市的内在原因;3.建立三个平行的多元回归模型，直观的展示了近十年一线、二线、三线城市房价分别受成本因素和需求因素影响强度，清晰的比较出不同规模城市房地产市场的发展趋势。

二、模型建立与数据说明

（一）模型构建

在不考虑非市场因素的条件下，国内外很多学者建立了如下模型研究成本和需求对房价的影响：

其中，y代表某地区居民收入;c代表某地区单位土地成本;po代表某地区城镇人口数量。参考已有文献，本文在原有模型基础上，本文又考虑了资金成本、建造成本、城镇化水平、购买意愿，更深入发掘成本和需求对近十年不同规模城市房价的推动作用，建立一下计量模型：

其中，HPi，t（i=1，2，3，后述变量同理）分别代表一线、二线、三线城市商品房当年平均销售价格;lnLCi，t为三种不同规模城市集合平均单位面积土地成本;FCi，t表示资金成本，用以衡量开发商进行房地产投资的融资成本;CCi，t表示单位面积商品房的建造成本;Yi，t表示各线城市平均城镇居民可支配收入;ULi，t表示各级城市城镇化水平，是商品房需求的重要影响因素;PWi，t是城镇居民的购房意愿，是购房能力转化成购房行动的重要因素，对商品房需求有重要影响作用。计量模型中的绝对量数据（HP，LC，CC，Y）取自然对数的原因是可以保证数据在整个值域范围内的性质和相关关系不变的情况下缩小数据的绝对量以方便计算，同时起到了无量纲化效果，避免因为量级不同而对被解释变量的解释程度造成影响，这也是计量模型的常用处理方法。本文通过LCi，t，FCi，t，CCi，t作为成本推动类因素以衡量土地、资金、建筑材料和人力等因素对商品房价格的影响;通过Yi，t，ULi，t，PW