房地产市场分析及预测.docxVIP

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2013年房地产市场分析及2014年预测

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一2013年房地产市场分析

（一）运行特点

2013年，贵州房地产市场各指标均呈现增长态势（见表1）。与2001～2012年增长率平均值相比，2013年增长速度较大的有土地购置面积、新开工房屋面积、房屋竣工面积、商品房销售面积四项指标；房地产开发投资增长速度有所放缓；商品房销售价格增长速度明显放缓，远远低于2001～2012年的增长率平均值。总体而言，2013年房地产市场潜在供给充裕，有效供给充分，交易呈量升价稳态势。

表12013年贵州省房地产市场主要指标

（二）运行态势

1.商品房销售面积增速创2010年来新高，各地区增速差异较大

（1）商品房销售面积持续增长，增速高于全国平均水平，创2010年来新高

2013年，贵州商品房销售面积的增速呈现前高后低的态势（见图1），4月末同比增长56.5%，之后增长速度回落，全年销售2972.3万平方米，同比增长35.9%，比2012年增加19.7个百分点。从月度销售量看，平均每月销售247.7万平方米，单月销售量最大的是9月的393.2万平方米，其次是12月的370.9万平方米，5月、10月的销售旺季并没有出现。

图12013年贵州省房地产开发企业房屋销售面积及增长率

2013年贵州商品房销售面积的增速保持了自2010年以来的持续增加，仅次于2001年、2005年、2009年，比2001～2013年平均增速23.4%高12.5个百分点，处于高位运行态势。与全国比较，2013年贵州商品房销售面积的增速比全国高18.6个百分点。在多数年份贵州商品房销售面积的增速也大于全国平均水平，但两者的波峰、波谷基本吻合。比如，2005年、2009年贵州和全国商品房销售面积的增速均较高，2008年均是负增长（见图2）。这说明宏观因素对商品房销售影响较大。

图22001～2013年贵州和全国房地产开发企业房屋销售面积增长率比较

（2）各地区商品房销售面积增速差异较大，黔东南增速最大

2013年，贵州省9个地区中，贵阳市的销售量最大，为1301.5万平方米，占全省商品房销售面积的43.8%；销售量最小的是黔西南州，占比3.3%。由表2可见，各个地区销售量的增速差异较大，最大为黔东南州的36.4%，最小为六盘水市的7.2%。与2007年比较，2013年各个地区占比均有不同程度的变化，贵阳市商品房销售量在全省的占比有所下降；六盘水市、黔西南州的下降幅度最大（由于统计范围不同，遵义市2013年和2007年的占比不具可比性）；增加幅度较大的有安顺、毕节、铜仁等地区，黔南州略有增加。由表2也可看出，2007～2013年，毕节市销售量增加了3.1倍，安顺增加2.9倍，六盘水市、黔西南州的增加幅度较小。

表22007年和2013年贵州各个地区商品房销售情况

续表

2.商品房销售价格持续增长，增速创2001年来新低

图32013年贵州省房地产开发企业房屋销售价格及增长率

2013年，商品房价格增速大体上呈“U”字形（见图3），年初和年末增速较大，5月末同比增长1.7%，为全年最低增速；全年增速4.4%，同比回落1.4个百分点。从房价绝对值来看，累计平均房价最高的是1～6月，为4325元/平方米，全年平均4295元/平方米，比2012年的4116元/平方米增加179元/平方米。当月价格最高的是10月，为4580元/平方米；最低的是9月，为4115元/平方米。

图42001～2013年贵州和全国房地产开发企业房屋销售价格增长、CPI增长比较

2013年，贵州商品房价格增速低于全国3.3个百分点（见图4）。2009年以来，贵州商品房价格增速持续回落，2013年的增速是2002年以来的最低水平。2001～2013年，贵州商品房价格增速大体呈倒“U”字形，平均增速10.1%，变异系数0.814；同期全国平均增速8.9%，变异系数0.760。这说明贵州商品房投资回报高于全国平均水平，同时风险也更大；贵州商品房价格增速大于2001～2013年平均增速10.1%的年份有2005年、2006年、2007年、2009年、2010年、2011年，特别是2009年，增速达22.9%，当年全国房价增速高达23.2%。除房价出现下跌的年份，贵州房价增速一般大于物价上涨幅度（见图4），扣除物价因素后的房价增长情况如图5所示。尽管价格增长波动幅度有差异，但大体说来，贵州和全国的波动趋势基本一致。比如，2001～2005年的基本趋势是房价增速逐步增大，2006年回落，2007年加速，2008年回落，2009年加速，之后回落。这说明宏观因素对房价增长的影响较大。综合上文对房地产销售面积增速的分析，可以得出一个基本