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房地产特色产品之养老地产开发模式分析

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张宇

一、房地产产品

凡是能提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务或权益均为房地产产品。房地产产品是有别于其他经济物品的一种特殊产品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在位置固定性、产品的唯一性、与土地不可分、生活必需品、消费品与投资品的二重性、一次定型性、产品的时效性和产品交易价格的巨额性。

二、房地产特色产品

所谓房地产特色产品是指区别于住宅、商业、工业、办公等传统用途的房地产产品，概括起来大约分为休闲商业地产产品、休闲居住（第二居所）地产、度假居所（第三居所）地产产品、度假酒店地产产品、养老地产产品、文化创意地产产品、庄园地产产品、休闲农业地产类型产品等八个产品。

1、休闲商业地产产品

休闲商业地产是传统商业地产在体验经济时代的发展方向，包括城市休闲商业地产和旅游区休闲商业地产两类，对城镇化发展的带动作用日益凸显。

现代的都市人，生活节奏快，工作压力也大，都渴望能放松身心，远离城市的繁杂。地产开发商们根据都市人的这个普遍特点，策划开发了休闲商业地产。

2、休闲居住（第二居所）地产

休闲居住地产又称第二居所，主要是5+2生活方式中2的内容，是周末郊区休闲居所。此类地产一般在距离中心城区2小时以内的环城游憩带中，规模较大。

3、度假居所（第三居所）地产产品

这类旅游地产以第三居所和度假休闲为主要需求，度假居住不同于休闲居住，不可能每个周末都去，而是每年在此消费一定时间。在旅游胜地的度假地产开发中，拥有滨海资源、温泉资源、避暑环境等核心资源的地区率先成为度假地产的宠儿。主要有以下四种类型：滨海度假地产、防寒避暑地产、运动度假地产及康疗养生地产等。

4、度假酒店地产产品

度假酒店是指位于风景区或观光游憩景点的酒店产品，结合当地观光游憩资源，或是酒店内部具备休闲设施，可提供游客使用以达休闲目的，且游客中以度假为目的占大多数。

5、度假型养老地产产品

度假型养老模式就是2+X+Y：2指的是养老核心产品和度假核心产品；X是度假配套如主题餐饮街区和主题商业街区、主题论坛等；Y是养老配套如健康服务中心和老年大学等。

6、文化创意地产产品

文化创意地产是指以文化为主题，具有文化创意产业价值链的房地产模式。综合来看，文化创意地产主要有文化创意产业园区、艺术集聚区、影视城（基地）、文化主题园四种类型。

文化创意地产是一种以知识为基础的、有明显文化表征和深刻的文化创意内涵的地产形式。在这一复合概念中，地产是文化的载体，文化是地产的灵魂，其核心是一种新型的商业地产运作，是将狭义的房地产开发置于更广的空间尺度上进行定位、规划、设计与开发，顺应人类活动和消费层次的日益高级化及多元化。

7、庄园地产产品

庄园一般为企业或个人开发的度假村性质产品，综合了餐饮、采摘、住宿、游乐等多项休憩内容，以绿色的自然生态环境为背景，以庄园娱乐、休闲运动、疗养产品为支撑，以某项农作物或手工副业为卖点，以配套运营服务为保障的一种地产形式，如农庄、酒庄、水庄、山庄等等。

8、休闲农业地产类型产品

休闲农业地产作为新型城镇化的建设内容，同样形成了带动旅游地产开发的能力。休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接，涉及到农業、旅游业和地产业，主要包括以农家乐为基础的地产开发、以农业观光园为依托的地产开发、以古村落为依托的地产开发、以景区为依托的地产开发及以新农村建设为基础的农业新村及农村房地产开发。

三、养老地产产品开发模式分析

对于养老项目的开发模式也在不断地研究和探索。我们一方面实地考察了国内外的大型养老项目，对其发展模式及特征进行了深入研究；另一方面接触了一些准备开发或正在开发的养老项目，研究市场的状况和趋势。通过对这些国内外养老项目的梳理和借鉴，我国目前有多种适应于当前国内市场的养老项目开发模式。

（1）普通社区中配建各类养老产品

在中国多数六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合中国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。

普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅及配建养老公寓。

老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。

配建养老公寓，其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社