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房地产企业未来发展趋势

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尽管经历房地产调控的持续影响，但在去年楼市回暖的带动下，上市房企整体业绩仍保持增长态势。不过业内人士认为，随着城市分化的加剧，布局在一二线城市的房企业绩仍将上涨，但三四线占比较多的房企业绩上涨将面临乏力。虽然今年前两个月房企销售出现下滑，但随着推盘量增加，3月市场预期已有所回暖。

整体业绩保持增长

由于去年楼市复苏，上市房企的业绩仍保持稳步增长。Wind数据显示，目前已经有42家上市房企披露了年报和快报，其中有34家公司的业绩出现同比增长。

大型房企在去年的表现仍十分稳健。万科和保利地产[-1.55%资金研报]已经先后披露了去年的业绩情况。万科年报显示，公司去年实现营业收入1354.19亿元，同比增长31.33%；实现归属于母公司股东的净利润151.19亿元，同比增长20.46%；公司拟每10股派送现金4.1元（含税）。2013年，公司实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%，年度销售金额再度刷新行业记录。保利地产则披露了业绩快报，公司实现净利润107.7亿元，同比增长27.63%。此外，华侨城的净利润同比增幅也在10%以上。

与此同时，一些中小房企也由于项目结算而实现业绩增长。国兴地产、冠城大通[-2.56%资金研报]等公司的业绩增幅均在50%以上。

申银万国研究认为，去年商品房销售增速创4年来新高，投资开工增速和新开工规模均有明显提高，虽然各个公司的发展策略、推盘量和所在区域的市场形势各有不同，但重点房企的合同销售额增长仍显著好于全国水平。

业内人士指出，随着城市分化的加剧，布局在一二线城市的房企业绩仍将上涨，但三四线占比较多的房企业绩上涨将面临乏力。中小房企因为融资压力大，市场占有率有下调的趋势，而万科等大型房企的业绩依然处于稳定上涨。

市场预期有所改善

尽管去年销售保持较快增长，但是年初以来房地产行业却遭遇“寒流”。从已经公布前两个月销售情况的房企来看，不少公司都出现了下滑。

中原地产研究部统计数据显示，目前共有30家房企公布了前两个月的销售业绩，其中两个月份30家房企销售收入合计665亿元，环比1月份的1082.88亿元下降了39%。在30家房企中，销售收入出现了分化。有16家公司前2月销售收入出现同比下降。特别是一些立足三四线城市的房企销售业绩下降比较明显。

“虽然2月份成交量下调主要是因为春节的因素，但仍具有警示意义。”中原地产首席分析师张大伟认为，布局三四线城市较多的房企，在2014年销售可能会遇到较大问题。一些二线城市项目价格出现调整，也预示着今年楼市分化将更加明显。特别是库存严重、人口新增放缓的城市，有可能再次出现降价。

值得注意的是，相比前两个月，3月份北京住宅市场项目入市积极性已有提升。根据亚豪机构的统计，3月预计入市的项目将超过30个，且多个项目的报价均出现上涨。亚豪机构副总经理高姗认为，3月大量房企项目整装待发，准备开始新一轮的销售季。再加上4万元以上中高端项目开始发放预售许可证，去年严格执行的“限价令”松动也使得房企入市积极性明显提升。

国泰君安分析师认为，前两个月出现销售下滑主要是受杭州降价影响，各地出现一定观望情绪，同时年初偏紧的信贷也导致签约速度变慢。预计3月推盘回升，可能带来成交量阶段性改善。

招商证券[0.00%资金研报]分析师认为，房价小幅回调、资金面的偏紧会带来成交量缓慢复苏以及行业洗

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-全文完-