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简析建筑施工企业适应商品住宅全装修发展的有效举措

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杨志坚

摘??要：推广全装修商品住宅是坚持绿色发展理念、贯彻上级文件精神、提升住宅居住品质、减少资源浪费的一项重要举措，在全国各大主要城市得到大力推行。近年来，国家在政策层面逐步发力鼓励支持全装修，实行全装修的开发企业和体量也逐步增加，在从严调控房地产市场的大背景下，进一步完善全装修政策和规范对开发企业的管理极有必要。

關键词：商品住宅;全装修;发展瓶颈

1?商品住宅全装修发展现状

自2006年开始实施以来，商品住宅全装修根据不同时期的特点，大体经历了开发企业自主实施、调控试点实施和政策鼓励推广三个阶段。

1.1?开发企业自主实施阶段

2006年-2016年是开发企业自主实施的阶段，这一阶段主要具有以下几个特征：一是开发主体综合实力强。开发企业基本上是全国排名靠前大型地产商，具有较强的综合实力和开发经验，对市场有深刻的认识和较强的把握能力，推广的全装修产品具有较强的社会认可度。二是主打或专注于全装修产品。其他开发企业主推全装修住宅，毛胚销售占比相对较少。三是全装修开发企业内部管控体系较为规范。对商品住宅全装修有专门的管理团队和管控制度，建立了开发企业、第三方监督（集团聘请）、客户监督（客户关系部）的完整监督体系，集采和装修施工规范，对质量问题维修建立了两年的质保团队和集团自有物业的后续维修保障。四是政府政策层面没有过多干预。政府对商品住宅全装修持开放态度，没有行政干预和政策约束，不强行要求进行装修施工图审查备案和施工许可，完全由开发企业根据市场行情确定装修档次、市场价格、销售策略，自行设计合同附件中的装修文本和对装修质量进行管控，不单独分列装修部分价格，以总价贷款，全装修商品住宅市场总体平稳。

1.2?调控试点实施阶段

2016年10月开始，按照中央统一部署进行“控房价、防泡沫、防风险”的房地产调控。为了实现调控目标，必须对住宅均价和价格指数实行“双控”。由于带装修房价整体偏高，必须剔除装修价格对毛胚部分进行价格监制才能满足控房价的要求。2017年2月，万科开始实行毛胚、装修价格分列试点工作，旗下共有7个项目进行了试点，恒大、中海、珠江、金茂、碧桂园等全装修项目仍然按总价进行网签。此阶段具备以下几个特征：一是毛胚进行价格监制但全装修部分不进行监管和备案。按照2016年10月项目均价、同质可比等标准对商品住宅毛胚部分进行价格监制，全装修部分实行企业自主定价，同样不强制实行全装修施工图审查备案和施工许可，质安监在装修过程中没有介入。但在调研中发现，有部分开发项目办理了装修施工许可，质监部门出具“全装修验收工作联系函”视为全装修通过验收。二是毛胚和装修部分价格分列仅毛胚价进网签。万科试点对装修价格由具备资质的第三方咨询公司核算，销售现场公示全装修及毛坯报批价格。合同签订毛坯与全装修整体合同，并分别明确毛坯与全装修的价格并附交付标准;以毛胚价进网签，以总价进行贷款。三是试点项目毛胚价和装修价保持稳定。受调控影响，部分实行全装修项目整体价格与调控前相比没有明显变化，价格相对平稳，在调控阶段没有引发社会舆论关注。

1.3?政策鼓励推广阶段

多地出台推进新建商品住宅全装修建设的通知、配套出台《新建商品住宅全装修建设实施细则》和《新建商品住宅全装修价格核算规定》，加强了多个环节的管控。一是严把价格关口。企业根据市场情况和产品定位自行确定价格，由第三方造价咨询机构核算，经市住建委签署意见后报市发改委备案才能预售;二是加强现场公示管理。销售现场严格执行明码标价，必须配备样板房和公示价格组成表、全装修交付清单。三是全面加强对全装修开发建设项目的管理。所有楼盘按照全装修政策及实施细则要求，须办理建设工程手续、纳入质安监管。四是毛胚和装修部分分列以总价网签备案。合同中明确房屋总价、毛坯价和装修价，按照房屋总价进行网签备案。

2?现行住宅全装修存在的主要问题

目前全装修商品房市场存在以下几个问题。一是没有全装修商品住宅开发经验的项目占据一定比例。开发企业先前本身没有相关开发经验，企业内部与装修有关的组织架构、基本制度不完善，专业人员缺乏，装修材料集采渠道没有建立，对于房屋装修质量难以保证。二是部分项目存在装修“溢价”冲动。由于毛胚价格受控，部分企业寄希望于通过全装修“溢价”达到利润预期。比如个别传统装修房销售企业，出现了高于先前装修档次的价位。部分购房者对装修标准与价格定位不够认可，认为性价比不高，质疑第三方造价咨询单位的评估意见。三是销售现场公示不够规范。个别楼盘未严格按照全装修实施细则要求进行现场公示，主要材料未达到“明确到产品系列号”的要求。同时在装修合同中不够规范，对替代产品只提供品名不提供型号，容易遭受业主质疑和投诉。四是样板间大都不按交房标准供购房者体验。