针对本项目的理解分析和工作方案.docx

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目录

TOC\o1-3\h\u19778一、针对本项目的理解分析和工作方案 3

5821（一）针对本项目服务内容进行理解分析 3

63091．针对本项目特点物业服务分析 3

318882．针对本项目服务内容进行透彻理解分析 14

17876（二）针对项目特点提出工作思路及方案 19

136101．针对项目特点提出的整体设想 19

182272．针对项目特点提出的管理理念 22

278173．项目管理方式 27

139644．管理机构设置和规章制度 39

8375．物业管理指标及措施 48

210916．各项管理服务承诺指标 70

265907．内部机构配置组织架构 73

304288．项目管理策略 75

50599．工作计划与任务目标计划 81

30432（三）分析工作中可能出现的服务重点和难点 91

6592（四）提出服务重点和难点相应解决措施 103

80401．本次服务工作重难点解决措施的方法一：确立提升服务品质的宗旨 103

27602．本次服务工作重难点解决措施的方法二：树立物业服务提升的核心 103

158893．本次服务工作重难点解决措施的方法三：勾画物业服务提升的主要内容 104

175794．我司针对本项目的重点改进提升措施 105

3435（五）针对本项目的进退场服务交接方案 126

91431．进退场交接方案 126

155172．交接计划表 161

56933．接管工作流程 164

136544．提出退场交接方案 165

针对本项目的理解分析和工作方案

针对本项目服务内容进行理解分析

针对本项目特点物业服务分析

物业服务背景、现状等分析

*机关大院内占地面积11581.4平方米，是单位办公和住宅混合的小区,办公区建筑面积约10166平方米。附属服务地点为*70号、*东二巷69号、*262号、*308号等办公场地。

在建设服务型、节约型政府机关的大背景下，政府机关后勤工作渐渐地向物业管理方向转变，把政府机关办公楼的安保、卫生、绿化、会务等物业管理工作面向社会外包，以便提高服务保障能力。这使物业管理企业的发展有了新的市场，但由于机关本身的工作特点和机关物业管理的特点，使得机关物业管理服务也具有自己的特色，物业管理企业需根据这些特点来开创具有特色的机关物业管理服务。

政府机关的物业管理，前后大体经历了三种模式。第一种模式是传统的设立机关后勤机构，对办公用房进行“谁建设谁使用、谁使用谁管理”的分散模式，物业管理工作纳入政府机关事务的行政管理之中，这是建国后数十年计划经济体制的产物。第二种模式是改革开放后，在人们更新效益的冲击下，部分政府机关对后勤编制实施改革，引入企业化管理，制定责任目标和检验标准，使后勤服务工作向规范化、标准化迈进。从“机关行政处、机关事务管理局到现在的机关后勤服务中心”，名称的改变也可看到机关后勤工作更加偏向服务性、保障性。那么，原有的体制无法满足工作要求，这样机关后勤管理工作的部分职能势必走向社会化，向社会购买服务。倡导后勤保障能力和市场竞争意识，这是先期导入专业化物业管理的有效尝试，但是面对基本的成本效益冲突、产权与使用权冲突和维修养护上的种种弊端，仍然有无法解脱的痼疾；在这种情况下，产生了第三种模式，由政府机关全权委托专业化物业管理企业管理政府机关物业的模式，这种模式下，由物业管理企业针对政府机关相关物业的实际情况，量体裁衣地准备物业管理实施方案、合理议价、财务公开，为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的一体化物业管理，通过物业管理企业本身的管理综合服务和文化背景，给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境，这是物业管理在新形势下外延得以拓展的标志，同时也意味着政府自身角色的全新定位。

政府机关物业服务特点分析

政府机关的物业管理服务是很有特点的，因为政府机关物业的特点决定了其特色的物业管理服务。首先，政府机关物业不同于一般写字楼，一般写字楼拥有多个业主或使用者，他们可能从事不同性质的工作，所以对物业管理服务的要求也不尽相同。而机关物业的业主是单一的，是一个“大业主”，所有在机关工作的人员只是这个“大业主”中的一份子，他们的工作基本都是围绕同一主题，从而对物业管理服务的要求基本大同小异；其次，政府机关物业与一般的住宅物业也有很大的区别，物业管理企业为住宅物业提供的服务一般围绕着小区业主的日常生活，主要都是一些琐碎的便民服务。而机关物业服务主要是提供围绕着机关办公的一些服务，除了一些日常的保洁和设施设备的保养和维修之外，