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商业综合体业态布局与动线规划要点

摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规

划非常复杂。本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局

的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。

动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，

更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规

划。本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客

流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和

尺度感等客流动线设计的要点。

最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。

商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分

为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中

心、商业综合体、城市综合体。

《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为

“单体形态的ShoppingCenter或ShoppingMall，即以零售、餐饮、娱乐、

休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。其实在欧美商业发展较早

的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、

百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。而近

年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休

闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有

1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。如果

一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，

我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。

近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，

动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风

险极高。我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清

清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。

业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句

话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差

距很大的现实。实际上，商业的租金收益差几倍并不稀奇，决定商业项

目生死的奥妙在哪儿呢？选址、业态定位、规划设计、招商和运营管理

是决定商业成功的关键环节，环环相扣，任何一个环节出现问题都可能

影响项目的成败。本文试图在规划设计层面寻找端倪。

任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而

对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计

的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是

紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布

置业态。

一、商业业态归类分析

规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系

图。商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚

至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这

就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档

次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。

1.按功能性质分类

商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、

化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生

活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物

店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷

多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面

积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况

略有调整。

2.按消费方式分类

我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。对应业态，

可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如

超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。

3.按消费层次分类

可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民

生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以

有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方

风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒

楼。

4.按对项目的价值贡献

按业态对商业项目的价值贡献分析，可分为主题营造价值、品牌价值、

租金价值及聚客价值。如国际一线品牌的引入能给项目带来品牌价值的

提升，而大型超市更看重的则是其聚客能力。一般而言，业态的规模和

品牌知名度与租金是成反比的：品牌知名度越高、规模越大，单位面积

的租金就越低。

二、业态布局原则