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房地产开发项目风险识别分析
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论文导读：找出开发经营过程中的各种潜在风险并进行分析其成因。筛选时指风险管理者对企业内部和外部的潜在风险因素进行分类。经营过程，房地产开发项目风险识别分析。
关键词：风险因素，发展过程，经营过程
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一、风险识别的主要方法
风险识别是风险管理中十分重要的步骤，是许多学科的研究者早就在研究人类辨识风险和危机的方法。房地产开发项目的风险识别就是周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。论文参考，经营过程。
1.1专家调查法
专家调查法是利用专家知识和经验进行风险识别的方法，各领域的专家运用自己的专业理论知识和实践经验，找出开发经营过程中的各种潜在风险并进行分析其成因。该方法的优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以做出较为精确地估计。
1.1.1专家个人判断法
征求专家个人意见的优点是不受外界影响，减少心理因素的影响，可以充分利用专家个人的判断力和创造力，且费用较少。但是仅依靠个人判断容易受到专家个人知识面、知识深度等主观因素影响，难免带有片面性。
1.1.2德尔菲法
德尔菲(Delphi)法由美国著名咨询机构兰德公司于上世纪五十年代初提出，已经得到了广泛应用。德尔菲法采用了一种专家估计法，以某种通讯方式使选定的专家之间获得一定的信息反馈，通讯方式可以通过信件或者通过在线的计算机系统。但是，专家之间不能面对面交流，信息的传递要通过间接方式进行。专家们被询问的是事先拟定的题目，通过多轮的信息反馈和询问，最后达到专家意见的收敛。
1.1.3智暴法或集思广益
智暴一词是从英文Brainstorming翻译而来的，这是一种刺激创造性、产生新思想的方法。
智暴法可以在一个小组内进行，也可以由各个单个人完成，然后将他们的意见汇集起来。智暴法适用于探讨的问题比较单纯，目标比较明确、单一的情况。若问题涉及面较广，包含因素太多，就要首先进行分析和分解，然后再采用此法进行讨论。
对智暴法的结论还要进行详细地分析，既不能轻视，也不能盲从。
1.2筛选—监测—诊断技术
筛选时指风险管理者对企业内部和外部的潜在风险因素进行分类，确定哪些因素明显地会引起风险，哪些因素明显地不重要，哪些因素还需要进一步研究。通过筛选，使风险管理者能够排除干扰，将注意力集中在一些可能产生重大风险的因素上。监测是根据某种风险及其后果，对设计到这种风险的产品、过程、现象和个人进行观测、记录和分析的显示过程，以掌握他们的活动范围和变动趋势。诊断是对企业的风险症状或其后果与可能的起因关系进行评价和判断，找出可疑的起因并进入仔细检查。
在栓选、监测、诊断过程中，一般要按照一定得思维逻辑进行考察。
1.3故障树法
故障树是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。故障树作为一种有效地风险识别方法，故障树实际上变成了风险树。此时可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分解，排除无关的因素，从而准确的找到对企业真正的产生影响的风险及原因。
故障树经常用于技术性强、较为复杂，直接经验较少项目的风险识别，其优点是比较全面地分析了所有故障原因，包罗了系统内、外所有失效机理;比较形象化，直观性较强。不足之处是用于大系统时，容易产生遗漏和错误。
1.4流程图分析法
流程图法式一种识别公司所面临潜在风险的动态分析法。使用流程图分析法时，首先应根据企业的开发经营情况。建立反映企业开发经营过程的流程图。论文参考，经营过程。而后通过对流程图的分析，有效地揭示房地产开发经营过程中的“瓶颈”分布及其影响，找出影响全局的“瓶颈”，并识别可能存在的风险。
流程图类型很多，有反应整个开发过程的总流程图;有专门反应某一阶段特别是“瓶颈”所在阶段的分支流程图;也有反映某一特定业务和部门活动的流程图。在风险识别时，可根据特定需要建立流程图。而后对每个环节、每个过程进行分析，以达到识别开发过程中所有风险的目的。
1.5财务报表分析法
风险造成的损失以及进行风险管理的各种费用都会在财务报表上显示出来，财务报表分析法就是基于这一点用来识别和分析各种风险的。论文参考，经营过程。
二、房地产开发项目风险识别
房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和租售管理阶段。就房地产开发商而言，开发的各个阶段的风险表现为不同的，它伴随着各个阶段的主要任务而产生。论文参考，经营过程。
2.1投资决策阶段的风险
在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性?房地产投资一旦展开进行,很难从项目
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