2014年房地产市场分析及预测.docx

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2014年房地产市场分析及预测

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一2014年房地产市场分析

（一）运行情况

2014年，贵州房地产市场进入了深度调整期。与2012年、2013年比较，2014年市场交易明显回落，商品房销售面积增速大幅下降，销售价格增速持续回落；房屋竣工面积增速远大于销售面积增速；房地产开发企业投资意愿减弱，土地购置面积和房屋新开工面积出现明显的负增长。贵州9个地区房地产开发投资、商品房销售面积的区域差异有所减小。

与全国平均水平相比，贵州房地产交易和价格相对平稳，库存压力较小，房地产开发企业土地购置和房屋新开工活动减缓趋势较明显；潜在供给量增速低于全国平均水平（见表1）。

表1贵州省2014年房地产市场主要指标及比较

（二）运行态势

1.贵州商品房销售面积增速回落，高于我国东部、中部、西部地区平均水平；贵州9个地州增速差异较大

（1）基本情况

2014年贵州商品房销售面积3178.1万平方米，同比增长6.9%，全国为负增长（见图1）。分月度看，1～8月累计销售1685.5万平方米，仅比2013年同期增加1.6%，按6～8月的发展趋势，商品房销售面积将出现负增长；9月，国家房地产利好政策的出台刺激了贵州的楼市，商品房销售回暖较明显，11月增速达12.6%，年底有所回落。

图12014年贵州省房地产开发企业商品房销售面积及增速

从单月销售面积看，9月最高，为490.4万平方米；其次是11月，达461.5万平方米；除1～2月外，最低为7月的174.8万平方米，全年平均月度销售面积264.8万平方米。传统的“金九”表现明显，但“银十”并未出现。

由图1可见，2014年各月贵州商品房销售面积增速均高于全国平均水平。尽管下半年推出了诸多楼市利好政策，如限购的逐步取消、公积金政策放松、利率下调等，但是全国楼市表现持续低迷，直到年底才有所回暖，全年下跌7.6%。

（2）9个地州市商品房销售增速差异较大，商品房销售量占比差异缩小

2014年，贵州各个地区商品房销售增速差异明显（见表2）。黔西南州增速最高，为46.6%；紧随其后的黔南州为45.6%；毕节市、安顺市、黔东南州为百分之二十几，六盘水市和铜仁为百分之十几，贵阳市和遵义市同比下降，贵阳下降幅度最大，为-27.2%。从销售量的占比来看，贵阳市排名第一，占全省商品房销售的27.7%；其次是铜仁市，占比为17.1%；销售量最低的是六盘水，占比为3.8%。与2007年比较，2014年各地区商品房销售量和占比均发生了较大变化，贵阳市占比下降了17.4个百分点；六盘水市占比下降4.3个百分点；黔西南州和黔东南州占比略有下降；其他5个地区占比上升，最大为铜仁市的12.1个百分点。2007年和2014年占比方差分别为170.4和54.4，说明与2007年相比，2014年贵州省商品房销售量的地区占比差异减小。

表2贵州9个地区商品房销售情况

地区占比差异减小主要由于贵阳市占比下降，由图2可见，2002～2013年，贵阳商品房销售面积占比均大于40%，而2014年仅为27.7%，比2013年低15.4个百分点，比2002～2013年平均占比44.3%低16.6个百分点。

图22002～2014年贵阳市商品房销售面积占比

（3）与贵州历年商品房销售面积增速比较，2014年增速处于较低水平

2014年贵州商品房销售面积增速比2013年低29个百分点，远低于1999～2013年平均增速28.8%；增速低于2014年的年份有2004年、2006年、2008年、2010年（见图3）。

图31999～2014年贵州商品房销售面积增速

（4）不同区域比较，2014年贵州商品房销售面积增速处于较高水平

分区域比较[1]，2014年，我国商品房销售面积下跌最严重的是东部地区，下跌幅度超过全国6.2个百分点，中部地区跌幅小于东部地区，西部地区同比增加0.6%（见图4）。作为西部地区的贵州，增速高于西部均值6.3个百分点。上述分析表明，横向比较，无论与全国平均水平比较，还是分区域比较，2014年贵州商品房销售面积增速均处于较高水平。

图42014年不同区域商品房销售面积同比增速

2.贵州商品房销售价格增速持续回落，为2002年以来最低增速，低于东部、中部、西部地区的平均增速

（1）基本情况

2014年贵州商品房销售价格同比增长0.4%，与2013年基本持平。分月份看，房价呈现下降趋势，上半年同比增长0.9%，7～8月有所回升，9～11月下跌，12月止跌回升；全年商品房销售平均价格为4312元/平方米（见图5）。

图52014年贵州省房地产开发企业商品房销售价格及增速

（2）比较分析

由图6可见，6月之前，由于未来楼市政策走向不明朗，商品房