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2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)

1、[试题]其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可

分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物。其他定着物，可以作为

独立的部分，单独转让。()

【答案】×

【解析】本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。其

他相关定着物是指附属或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从

而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让

的物，但当事人另外有约定的除外。参见教材P49。

2、[试题]下列几种权利，正确的优先顺序是()。

A.建筑工程承包人的优先受偿权抵押权其他债权

B.抵押权建筑工程承包人的优先受偿权其他债权

C.其他债权建筑工程承包人的优先受偿权抵押权

D.建筑工程承包人的优先受偿权其他债权抵押权

【答案】A

【解析】本题考查的是按权益状况划分的种类。承包人的优先受偿

权不得对抗买受人。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的

工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违

约带来的损失。可以使用排除法解题。抵押权的偿债顺序，肯定是优

于一般债权的，所以可以排除选项CD，而优先受偿权的概念，显示这

种权利是最优先的，可以再排除选项B。参见教材P72。

3、[试题]下列情况中，会导致房地产价格下降的是()。

A.提高契税税率

B.增加土地增值税

C.增加增值税

D.减免房产税

【答案】A

【解析】本题考查的是制度政策因素。契税是向买方收取的，增值

税、土地增值税是向卖方收取的。选项BCD三种情况会导致房地产价

格的上升。参见教材P138～139。

4、[试题]出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住

宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，

其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理

费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。()

【答案】×

【解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。前半部分是对的，

后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担

的费用后的余额”。出租型房地产没有销售收入。参见教材P252。

5、[试题]获取房地产估价业务的措施可以有()。

A.突破专业能力限制，接受各种估价要求

B.提高服务质量

C.恰当的宣传

D.低收费。E,最大限度压缩估价作业期

【答案】BC

【解析】本题考查的是不应承接估价业务的情形。选项A超越专业

能力是不能承接的，违背职业道德;选项D低收费是恶意竞争，也违背

职业道德;选项E最大限度压缩估价作业期增加估价难度和风险。参见

教材P397～399。

6、[试题]房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目

的是()。

A.说明估价报告的合法性、真实性

B.说明估价的独立、客观、公正性

C.规避估价风险

D.保护估价报告使用人。E,防止委托人提出高估或低估要求

【答案】CD

【解析】本题考查的是估价报告的组成。合理且有依据地说明估价

假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师

的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构;

另一方面是告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护

估价报告使用人。参见教材P35、418。

7、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街

深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格

为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为()元/m2。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【答案】A

【解析】本题考查的是计算临街土地价值或价格。

400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。参见教材P371。

8、[试题]区位是房地产的重要组成部分，原因是()。

A.房地产是附着物

B.房地产具有不可移动性

C.房地产是实物

D.房地产包含权益

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义