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《郑州产业园区市场报告》

郑州作为国家中心城市之一，近年来发展飞速。自2018年12月郑州市政

府印发《关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》以来，河南

省第一个明确针对新型产业用地的试点新政正式落地郑州高新区。而郑州天健

湖大数据产业园作为高新区新型产业创新示范基地、高新区重点产业园区项

目，先行先试开展新型产业用地(M0)标准建设规划，为新型产业在郑州高新区

落户和集聚、为全市加快新型产业发展提供了“经验”和“样本”。

2020年4月，郑州市人民政府办公厅发布《郑州市2020年高品质推进城

市建设实施方案》，提出郑州将围绕“东强、南动、西美、北静、中优、外

联”的城市发展格局,坚持实施以项目带动发展战略,积极打造32个城市建设核

心板块。当前郑州市已经形成了以电子信息、新材料、生物医药、食品制造、

家居和品牌服装制造、汽车装备制造和铝及铝精深加工业为代表的七大主导产

业。那么,郑州当前的产业地产市场发展情况如何？当下又是什么样的发展趋

势？形成了怎样的发展特色？

一研究方法

为了对郑州产业地产市场有初步了解，研究小组前往郑州进行了为期10天

的实地调研。在对郑州市的产业园区及办公项目的筛选后，最终共计进行了4

组政府访谈，以及33个典型产业园区及办公项目的调研。结合前期整理的资料

及实际调研内容，研究小组以经开区、高新区、航空港区和杨金片区为调研的

核心板块，最终筛选出21个产业园区项目作为调研样本进行详细调研，并选出

其中10个具有代表性的产业园区项目作重点研究，包括市场载体的开发体量、

产品、价格等，从而对郑州的产业地产市场的现状进行深度探索。

重点调研的产业园区如下：

二产业园区市场

01郑州园区市场概况

从筛选出的21个重点项目的分布来看，高新区的产业园区分布最为密集。

同时，从园区发展角度来看，经开区、高新区、航空港区这三个片区也是河南

省2019年度产业集聚区高质量发展考核评价综合排序中位列前三的三大片区。

郑州园区

发改委文件

从调研的21个重点项目的整体情况来看，重点产业园区的整体规模在433

万方左右，其中独栋办公类产品的规模约为84%，厂房类产品的规模约为16%

（此数据为不完全统计，仅代表本次研究的项目数据）。

02产业聚集区域分析

通过比较分析重点研究的10个园区的产业发展情况可知，高新区的园区产

业聚集程度相对较高。

03园区外部环境发展利弊分析

从园区外部环境来看，较优的交通条件，是园区卖点的基础因素之一。

从园区周边配套情况来看，高新区、航空港区产业园区周边发展成熟度相

对较高。

04园区内部运营服务对比分析

郑州处于工业园区、总部园区同步发展的阶段。“产业”属性缺失，无明

确产业定位方向，重地产轻产业运营。

运营服务对比

三市场载体

01开发体量分析

从园区载体的开发体量来看，单体开发体量以20-25万方为主，占总量的

33%。园区产品的主力开发体量在20-25万方，在调研样本中共有7个项目，占

总量的33%。大体量项目多集中在航空港区。

02产品对比分析

园区产品注重性价比打造，多使用组团式布局、打造半地下空间、赠送地

下面积或露台等。

园区产品

组团式布局

园区独栋产品以成组、成团的形式安排在一起，形成相对独立的组团或院

落形式的规划布置，有利于形成围合的半公共空间，增加公共空间的利用率。

半地下空间打造

半地下空间的打造虽然在成本上比一般的地下停车场或地下室高，但这

种方式极大地增强了地下空间的通透性，在园区的整体空间利用上也增强了功

能性。

露台/屋顶花园

在园区产品上通过增加露台、屋顶花园及地下室面积的赠送，使得园区产

品，尤其是独栋产品的性价比得到极大提升，提升了园区调性同时也增加了产

品吸引力。

产品示例

从园区独栋办公及厂办主力面积段来看，独栋产品的面积集中在1000-

2000㎡及500-800㎡