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XX项目可行性分析报告
1项目总论
(一)项目背景
项目用地:成都标准总件厂的厂房用地
项目位置:成都市XX三环路内侧羊犀立交桥下
项目开发背景:成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下,
因成都标准总件厂即将生产厂区迁移至别处,其土地可用于商业开发。
(二)承担可行性研究的单位
成都**投资顾问有限公司
(三)研究工作依据
根据政府有关部门政策规划(《XX规划情况》,《高新西区规划情
况》),依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性
研究报告。
二、项目投资环境和市场研究
(一)市场宏观背景
1.全国投资环境
国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出,今年我国
投资将继续保持一个较高的增长速度,预计全社会固定资产投资增长
16%左右,GDP增长有望达到8%。据介绍,房地产投资回落幅度不大。预
计2003年全国房地产投资增幅在25%左右,比2002年有所回落,但回落
幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化,投资环境继续改
善。在市场准入方面,2003年国家将继续清理现行投资准入政策,在明
确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时,体现国民待遇和公平竞争原
则,打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面,将逐步
建立适应民间投资需要的多层次金融体系,完善中小企业信贷担保体
系。在税收优惠政策方面,对企业投资国家鼓励发展的行业,可部分抵
免企业所得税,对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得
税,加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审
批制度改革,使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下
降。
2.2003年上半年全国房地产开发投资情况
开发投资继续高速增长
2002年,全国房地产开发完成投资7736.42亿元,同比增长21.9%,
高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点,占同期固定资产投资的
比重为17.9%。今年上半年,房地产继续保持强劲发展势头,全国累计
完成房地产开发投资3816.81亿元,较去年同期增长34.0%,高于同期固
定资产投资增幅1.2个百分点,占同期固定资产投资的比重为25.3%。其
中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%,中、西部地区
增幅高于东部,其中12个地区增幅超过50%。
今年上半年,商品住宅开发完成投资2856.79亿元,同比增长28.0%,
占商品房投资的67.8%(其中,经济适用住房完成投资227.66亿元,同
比增长22.6%,占商品住宅投资的比重为8.8%);办公楼投资完成177.21
亿元,同比增长27.9%,所占比重为4.6%;商业营业用房完成投资458.57
亿元,同比增长50.0%,所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅
开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住
宅开发投资略高于东、西部地区。
销售情况良好
今年上半年,全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房
销售额2101.77亿元,同比增长44.8%;其中:销售给个人1916.02亿元,
同比增长46.8%,所占比重为91.2%。
商品房空置面积增幅较大
2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米,其中,空
置时间在一年以上的净增302.45万平方米,占竣工总量的14.6%。空置
一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为3.6%、-5.1%
和22.4%。东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%和33.2%,中西部
地区增幅较大,且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快,有
原有基数较小的原因,但增幅扩大,隐含着潜在的市场风险。
今年上半年,这一趋势仍在持续。仅1-5月份,全国商品房空置面
积同比增长9.2%,其中,商品住宅空置面积同比增长10.0%。
价格稳中有升
2002年,全国商品房平均销售价格2291元/平方米,同比增长了
2.92%,其中:商品住宅销售价格为2130元/平方米,同比增长3.00%。
下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35
个大中城市调查显示,2002年商品房价格上涨3.7%,土地交易价格上涨
6.9%,房屋租赁价格上涨0.8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入
的增幅。
2003年上半年,商品房销售价格2424元/平方米,同比增长了5.4%,
其中东、
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