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第三讲房地产开发用地

一、房地产开发用地的概念和特征

（一）房地产开发用地的概念

房地产开发用地

——是指以进行房地产开发为目的而取得土地使用权的土

地。

房地产开发用地是指房地产开发商在房地产开发过程中所需要使用的土地,具体而言,就

是对依法取得的国有土地使用权进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。其用地可根

据**规划可分为住宅用地、商业用地和综合用地。所以说商业用地只是房地产开发用地性质

的一种形式和表现。只要是国有土地出让如闲置2年,国有土地部门都可无条件收回土地

首先必须是依法取得国有土地使用权的土地，其次，房地产开发用地，是指

进行基础设施和房屋建设的用地。

基础建设用地：

一般是指给水、排水、污水处理设施建设用地，供电、通信

设施建设用地，煤气、热力设施用地，道路、桥涵、公共交通设施用地，园林绿

化、环境卫生建设用地以及消防、路标、路灯等设施建设用地。

房屋建设用地，

一般是指住宅建设用地，工业、交通、仓库用房、商业服务

用房、文化、体育、娱乐用房、教育、医疗、科研用房以及办公用房等各类房屋

建设用地。

（二）房地产开发用地的特征

1、房地产开发用地的主体具有特定性，其必须是依法取得房地产开发资格

的专业房地产开发企业。

2、房地产开发用地，一般具有资产增值的功能。

3、房地产开发用地，一般以市场取向为目的。

4、房地产开发用地的用途，一般具有广泛性。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定，国家向房地产开发者提

供土地采取土地使用权出让和土地使用权划拨两种方式。

二、土地使用权出让

（一）土地使用权出让的概念和特征

1、土地使用权出让的概念

土地使用权出让

——是指国家将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使

用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第一，土地使用权出让是国家将土地使用权出让的行为。

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第二，土地使用权出让是有期限的。

第三，土地使用权出让是有偿的，土地使用者必须向国家支付土地使用权

出让金。

2、土地使用权出让的特征

第一，土地使用权出让，是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。

第二，土地使用权出让，是有年限的。

第三，土地使用权出让，是有偿的。

第四，土地使用者享有权利的效力不及于地下之物。

（二）土地使用权出让的范围、批准权限和宏观调控

1、土地使用权出让的范围

一是土地使用权出让的地域范围；二是土地使用权出让的土地范围；三

是土地使用权出让的建设项目范围。

（1）土地使用权出让的地域范围

土地使用权出让的地域范围

——是指土地使用权出让在什么空间地域

范围内进行。

就一级人民政府所管辖的行政范围而言，既包括城市的空间地域范围，

也包括农村的空间地域范围；既包括城市市区的空间地域范围，也包括城市

规划区或者城市郊区的空间地域范围。

土地使用权出让是在特定的空间地域范围内进行