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应用租金收益法评估房地产的难点与疑点的简要说明与分析

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2006年1月4日

《上海房地产估价》2005年第6期收益法的理论依据是效用原理，根据该

原理，房地产的价值可以通过其未来的效用(即可取得的净收益)来估算。评估

时，对房地产的效用如果主要依据其租金水平来确定，该评估方法一般可称为

租金收益法。租金作为房地产市场价格的反映比较直观、容易理解，应该说，

采用租金收益法评估房地产价格的理论与市场基础都比较全面，租金收益法应

该是一种比较恰当的评估房地产价值方法之一。目前，房地产投资市场比较活

跃，而房地产租赁市场比较平稳，在这种情况下，评估人员运用租金收益法得

出的房地产评估结果往往存在与市场客观价值不一致甚至相悖的情况。以下拟

从评估程序、适用条件、参数确定等方面对此

进行简要说明与分析，重点是对租金收益法应用中的难点与疑点进行提

示，并提出处理措施。

一、租金收益法评估程序

采用租金收益法评估房地产价值时，评估人员应该对委估房地产及其周边

房地产进行现场查勘和权属状况调查，并至少执行下

述程序：

1、对房地产租赁市场进行调查了解，确定委估房地产的租金水平。

2、根据确定的租金水平对委估房地产能够带来的年度总收益进行估算。

3、对委估房地产空置损失与租金收款损失进行估算。

4、从总收益中减去空置损失与租金收款损失得出有效总收益。

5、对年度费用进行估算，从有效总收益中减去年度费用得出净收益。

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6、选取合适的折现率(资本化率)，根据年金现值公式计算得出委估房地产

的价值。

需要强调的是，评估人员在调查房地产权属查阅权源文件时，应该特别关

注有关合同、协议的附加条件，如：

使用局限性、违

约条款、权利期限及到期后资产处置方式等，这些条款有时对房地产的价

值存在重要影响。

二、应用租金收益法的前提条件

如果房地产预期租金水平、房地产维持与出租成本费用、收益期限可以估

算，且该房地产租赁经营风险可以估计，则一般可以

采用租金收益法确定房地产评估值。

如果房地产给权利人带来的无形舒适条件或好处更为重要时，或者房地产

租赁市场与房地产交易市场联系不紧密时，一般不宜

采用租金收益法确定房地产评估值。

评估人员在使用租金收益法时常常只从正面考虑其适用条件，而不从反面

考虑其不适用情形。租金收益法的适用应该满足上述

充分必要条件，缺一不可。

三、租金的选择

根据租金收益法的理论依据，租金水平一般应该是委估房地产的客观租金

(市场租金)，而不能简单地以其实际租金为收益标准。

确定租金水平，应该合理判断其未来变化情况，当未来租金变化不能通过

风险利率考虑时，租金水平应该按照预期情况分段计

算。

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对存在租约的委估房地产，当实际租金水平与市场租金水平不一致，即实

际租金水平不等于(＞或＜)市场租金水平时，可以采用实际租金的条件是，实际

租金可以保持(绝对优势)或不得不维持(最经济)。也就是说，如果有足够的理由

证明能够获得超过市场租金的实际租金，或者实际租金水平较低、违约成本高

于市场租金带来的收益时，则对应期限的租金收益采用实际租金。

对存在租约的委估房地产，如果选择市场租金，应该考虑违约成本或费

用。

上述第二点非常重要，委托评估的房地产通常处于使用状态，关注对其具

有约束力的租赁合同就十分必要，一味地根据市场租

金或实际租金评估委估的房地产都是不适宜的。

四、收益期的确定