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基于要素比例模型的房价博弈研究

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陈磊苏鹏殊

摘要:房价回升是正常现象,文章认为楼市见底还为时过早,要看清房价是否还会下调就要看清房价是否还有下调的空间,及房价背后的博弈。文章以经济学中的要素比例模型为基础来分析房价的构成以及要素所有者各方的博弈。

关键词:要素比例模型房价博弈

:F293.3:A

:1004-4914(2009)08-268-02

房地产市场的“回暖”成为业界和坊间最热门的话题之一。国家统计局和各研究机构发布的数据也显示,全国房地产市场成交量正逐步抬头,大有进一步上涨的态势,楼市真的开始回暖了吗?房价见底了吗?

笔者认为,房价回升是正常现象,认为楼市见底还为时过早,要看清房价是否还会下调就要看清房价是否还有下调的空间,及房价背后的博弈,本文以经济学中的要素比例模型为基础来分析房价的构成以及要素所有者各方的博弈。

一、劳动要素报酬

从生产要素角度来看,房产成本可大致归纳为土地、资本、劳动三种要素,根据国家统计局公布的数据,房地产行业中资本是投入最多的要素(2003年房地产行业固定资产投资额占全社会固定资产投资额的23.7%,2006年为22.3%),其次是土地(根据国家统计局规划,到2010年建设用地占全国土地利用的3.9%,其中居民点及工矿用地占2.53%)和劳动(2000年房地产行业就业人数占就业总人数的1.4%,2002年为1.6%)。根据要素比例模型理论,房价上涨时,房产密集使用的资本要素报酬上涨幅度将大于使用较少的土地和劳动要素报酬上涨幅度。随着房价上涨,三种要素按报酬上涨幅度从大到小排序为:资本、土地、劳动,这是因为房价上涨后对其密集使用资本要素的需求增长大于对其他投入要素的需求增长。房价的涨幅会介于要素报酬涨幅最高者和最低者之间。

房价涨幅高于劳动报酬使得以商品房衡量的劳动报酬实际下降,虽然房产成本中的劳动力并不是购买房产的主力,但房价的过快上涨会降低整个社会平均劳动的实际报酬。房地产行业的高速发展增加资本回报率,吸引更多资金进入该行业从而扩大供给,同时使实际劳动报酬下降而降低需求。造成有房没人住,有人没房住的局面。通过房价收入比(城市人均居住面积乘以商品房平均售价再除以城市人均可支配收入)可以看出这种趋势(表1)。

世界银行研究表明,一个国家一套住房售价与家庭年收入之比为3:1至6:1时,这个家庭才具备购房能力。该标准己成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参数系。瑞纳特(BertnardRenaud)指出,发达国家房价收入比应为1.8～5.5,发展中国家为4.0～6.1。我国普遍高出国际标准,沿海大城市更是严重超标。我国住房现行价格超过了家庭的经济承受能力,房价格过高而收入过低已是不可回避的事实。虽然我国人口多,但很多房价收入比介于3~6的国家也有这众多人口。国务院总理温家宝作政府工作报告公布的2008年城镇人均可支配收入为15781元,社科院调查问卷显示大中城市人均居住面积为29.6平米(中位数为22.5平米);小城镇人均居住面积为41.7平米(中位数为30平米),按城镇人均居住面积27平米(2006年已为26平米)、具备购房能力时的房价收入比6:1计算,2008年合理的全国平均房价大概应为3500元一平米,而中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海公布的2008年全国平均房价为4000元一平米。就是说在现有劳动者收入水平下,若要居民有能力购房,2008年房价至少还需下降12.5%。

在目前房价水平下与其说广大消费者是观望楼市还不如说是购买力不足,一旦全社会超出能力全部贷款买房,难免中国不会爆发类似于美国的房贷危机。降低房价收入比才能切实改善广大消费者福利。这种背景下政府和房产商不应大力托市以免推动房价上涨的又一轮多米诺效应从而造成经济危机的隐患。

降价只是解决房产供需失衡问题的一个方面,2008年经济危机背景下失业率提高,劳动报酬减少,进一步削弱了消费者的购房能力,因此与重庆购房“退税”这类地方政策相比,增加就业、发展劳动密集型行业来提高劳动要素报酬从而扩大房产市场的需求也不失为一个好办法。

二、土地要素报酬

土地投入在房地产行业中的比例与资本要素比相差甚大,但高于劳动要素,根据要素比例理论土地要素报酬应随房价上涨的涨幅应超过劳动而远低于资本。但国内实际情况却并非如此,据1998年统计资料显示,国外一般国家的房地产成本构成中,地价及税金约占20%,建安成本约占72%,其他费用约占8%;而国内地价及税费约占40%,建安成本约占42%,其他费用约占18%。这样的比例难以保证房屋质量,也导致不合理的资源配置,土地在房地产行业的暴利会使得土地要素涌入房地产部门,从而出现占用耕地、小产权房等问题,不利于房地产行业和整个社会的的长期健康发展。

图1是历年