房地产全民经纪人纠纷研究.docxVIP

“全民经纪人”是房地产企业发动一切不特定个人充当其“房产经纪人”为其提供客户信息并在成交后支付一定报酬的全民营销策略，其本质是为了提高预售商品房销量、降低渠道销售成本。

高杠杆、高负债、高风险的房地产企业必然极度依赖商品房的快速大量成交来实现回笼资金的目的。然而“全民经纪人”营销模式在成为各房企销售商品房关键手段的同时也产生了一系列法律问题，本文以“普通不特定个人”作为研究对象，通过梳理威科先行数据库中同类案例裁判规则，以试图为规避“全民经纪人”营销策略法律风险提出可行路径。

房地产企业与“全民经纪人”法律关系认定

广东省佛山市中级人民法院(2021)粤06民终17294号佛山市龙光骏业房地产有限公司、黎娜行纪合同纠纷民事二审民事判决书中法院认为：本案系中介合同纠纷。综合双方当事人的诉辩，本案二审阶段的争议焦点为龙光公司应否向黎娜支付佣金及利息。

广西壮族自治区北海市中级人民法院(2021)桂05民终1206号合浦山湖海房地产开发有限公司、周继燕居间合同纠纷二审民事判决书中法院认为：周继燕向山湖海公

司原员工田一明介绍陆文明购买案涉房屋一事属实，双方当事人均无异议，本院予以确认。现中介合同已成立，山湖海公司应向其支付中介佣金。

山东省青岛市中级人民法院(2020)鲁02民终14255号青岛海上置业有限公司、藏路路居间合同纠纷二审民事判决书中法院认为：双方当事人争议的焦点是：青岛海上置业有限公司应否向藏路路支付居间费的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、必威体育官网网址等义务。

江苏省常州市中级人民法院(2020)苏04民终2276号张健与常州雅劲房地产开发有限公司居间合同纠纷二审民事判决书中，法院认为：张健作为老客户通过雅居宝APP注册账户并在平台内推荐案外人刘鑫到常州雅劲公司购买房屋，张健与常州雅劲公司构成居间合同关系。

综上，在司法实践中多数法院都认可开发商与“全名经纪人”之间构成居间即中介合同关系。依据《房地产经纪管理办法》,提供推荐房地产交易机会的中介人作为房地产经纪人员应具备专业经纪资格，严格来讲还应与房地产经纪机构签订合法劳动合同，不得以个人名义执业。从这一点来看，“全民经纪人”显然不符合上述规

定之要求。但《房地产经纪管理办法》属于部门规章，仅系对房地产经纪行业作出的行业管理规范性要求，其不属于法律、行政法规，因此未取得专业经纪资格的自然人订立的中介合同，并不影响合同效力。

“全民经纪人”营销活动规则相关认定

(一)规则应当公示

广东省佛山市中级人民法院(2021)粤06民终17294号佛山市龙光骏业房地产有限公司、黎娜行纪合同纠纷民事二审民事判决书中法院认为：根据本案查明的事实，

龙光公司对外宣传推荐洋房成交奖励25000元/套，案外人张某在黎娜的推荐下已在龙光公司购房，龙光公司未提供有力证据证实黎娜在向其推荐报备时其已在对外宣传单、“龙某宝”小程序及售楼中心醒目位置对《龙光全民营销判客细则》进行过告知或公示，故《龙光全民营销判客细则》对黎娜不产生约束力。

湖南省长沙市中级人民法院(2020)湘01民终3641号文香平、卢艳居间合同纠纷二审民事判决书中法院认为：

奥园集团微信公众号上发布的《奥园经纪人推荐须知》具有对外公信力和普遍适用性，故本院认为应按照该须知中规定的政策计算佣金。

(二)规则被认定为格式条款

江苏省无锡市锡山区人民法院2022)苏0205民初289号邵阳、无锡彰泰房地产开发有限公司行纪合同纠纷民事一审民事判决书中法院认为：本案中，彰泰公司确认经济人若想取得佣金，则必须在彰泰家微信小程序上报备并勾选同意事项。据此，可以认定彰泰公司提供的《全民营销活动细则》中的相关约定系格式条款。

此外，当事人采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义

务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。通过彰泰公司委托诉讼代理人在庭审中对彰泰家微信小程序的操作可以看出，

经纪人在通过该小程序对被推荐人信息进行备案时，仅需勾选“我同意《全民营销活动细则》《自由职业者服务合作协议》”前面的方框，即可进行后续的操作，整个过程中不足以认定彰泰公司采取了合理方式提示推荐人员上述细则及协议中对免除己方付款义务的条款。

辽宁省沈阳市苏家