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我国房地产行业生命周期分析

作者杨璐

院系财政税务学院

专业资产评估

年级2009级一班

学号902017124

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摘要:

首先阐述了本文的研究背景，阐明了我国目前房地产开发现状和房地产政

策调控的特点；然后从项目管理理论出发，探讨项目管理和项目风险管理的关系，

并对国内外学者对于这两个领域的研究进行了总结和分析；再根据房地产开发项

目目前的管理现状，进行问题的剖析，并对房地产项目的生命周期进行划分和概

述。

关键字:生命周期宏观调控房地产

我国房地产业己经进入一个全新的发展时期，逐渐成为国民经济的支柱产

业。房地产企业的实力也不断增强，房地产业呈现出蓬勃发展的势头。然而伴随

着房地产业高速增长，同时出现了风险加大的问题。

一、房地产企业融资概述

融资即资金融通，是指资金由提供者向需求者运动的过程、这个过程包括资

金的融人和融出两个方面.即资金供给者融出而资金需求者融人资金，是一个双

向互动的过程。房地产融资是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费

等过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资、筹资和融通资金等。纵览我国

房地产融资渠道的发展，主要有债权融资、自有资金、预收款和房地产债券等一

系列传统融资渠道。由于受国家审批标准较严格等原因，传统融资渠道在实际操

作中受到一定制约，但其融资能力仍不能低估。

二、房地产企业融资的影响因素

房地产融资的影响因素主要分为内部因素和外部因素。内部因素主要包括企

业经营状况、企业规模、企业所有制性质等囚素而外部因素则包括国家政策调控，

行业的总体形势，通货膨胀水平等因素Q在现代经济中.由于房地产融资与居民

个人、房地产开发企业及有关经济部门都有某种直接或间接的关联，因而决定了

房地产融资活动与客观外部环境联系更为紧密。一般来说，房地产开发企业应该

采取与它们生命周期所处阶段最相适应的融

三、我国房地产行业所处生命周期阶段。

以弗农的产业生命周期理论与西方经济学宏观经济周期理论为基础,提出了

我国房地产大中小生命周期观点。我国房地产行业所处生命周期阶段。

2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口,目前

我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中周期而言,我国房地产行业

正处于本轮严厉政策周期的中后期阶段。

本轮严厉政策调控证明的几个重大基本事实及推论。本轮调控证明了政策完

全有能力治理房价、楼市真实购买力不足及购房并非稳赚不赔等几个重要基本事

实，以此为基础，推导出在“限购”等政策调控下，房地产将走向本轮中周期的

衰退的中后期阶段。

房地产行业成长性、盈利性与存货的周期表现及预测。2000至2010年的行

业成长性、盈利性与存货等行业关键指标都十分清楚地证明我国房地产产业生命

周期的存在，并证明了我国房地产行业当前所处的周期阶段，由此可以认为行产

业生命周期视角下的估值判断与投资策略。产业生命周期可以很好地解释房地产

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发展历史与目前诸多市场