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浅析物业消防安全管理中存在的问题及改进措施

浅析物业消防安全管理中存在的问题及改进措施提要：

大力提高物业服务企业消防管理主体意识与管理能力。安全

生产、社会治安综合治理、建设（房地产）主管部门等职能

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浅析物业消防安全管理中存在的问题及改进措施

随着城市化的不断发展，物业消防安全管理工作日显重

要。笔者对贵州省黔西南布依族苗族自治州目前物业消防安

全管理存在的问题及以及原因进行了分析，并就如何改进提

出了工作建议。

物业管理，是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及

其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、

环境等统筹进行维护修缮、整治等管理服务的活动。确保管

理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的

一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理

中所占的地位和分量又是重中之重。但目前黔西南州的物业

消防安全管理还存在着许多亟待解决的问题，因此要进一步

推进物业消防安全管理，必须尽快建立健全物业管理服务体

制和运作规范体系，形成与目前蓬勃发展的房地产经济和住

宅商品化、社会化相适应的新型物业管理模式。

一、物业服务企业消防安全管理中存在的问题

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（一）重视程度不够。一些物业服务企业重经营、轻安

全，重眼前、轻长远，重修补、轻维护，精力、人力、财力、

物力多放在物业经营、费用收取、环境卫生、治安防范和普

通的水电维修等方面，忽视了对公用消防设施日常维护和消

防安全日常检查，造成物业服务企业内部消防安全制度不完

善、机构不明确、职责不清晰，消防值班、巡查、维护失位、

缺位，隐患频现。

（二）主体意识不强。有的物业管理公司过分强调为业

主和物业使用者“服务”，在消防安全问题上不想管、不敢

管，对房地产开发企业、建设单位的物业保修责任，对建筑

消防设施检测和维护保养单位的依赖性大，对业主、经营场

所的自治自律和行政部门的指导干预期盼值高，造成对业主

进场装修使用把关不严、跟踪服务管理不到位，对消防设施

故障损坏发现维修不及时，出现问题推、拖，乐见“责任不

清”状态，不能主动实施管理、积极解决问题、勇于承担责

任。

（三）管理水平薄弱。当前，物业服务企业从事消防管

理的多为消防控制室值班、保安和水电维修人员兼职较多，

除消防控制室值班员按照国家法律规定经消防专门培训持

证上岗外，其余人员基本上都没有经过专门消防培训，导致

从事消防管理的人员没有掌握基本消防常识，不能发现火灾

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危险性，不懂得建筑消防设施功能和检查、维护、操作的基

本方法，加之由于物业服务人员工资低、责任心差，消防管

理几乎成“空白”。

（四）维护资金缺乏。按照《物权法》及有关规定，物

业服务企业实施消防管理所需费用主要来自业主交纳的物

业服务费，物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水

平相适应的原则，然而实际生活中，物业公司提供的服务不

能满足业主要求，服务质量与物业收费不成正比，是物业纠

纷的核心所在。作为业主，往往采用拒交物业费作为自身的

维权手段，长期积压、欠收的费用给物业服务企业造成较大

压力，不得不缩减开支、压缩管理项目，造成服务质量降低，

产生恶性循环。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等虽有

专项维修资金，可用于共用部位、共用设施设备保修期满后

的维修和更新、改造，但其使用条件和程序较为复杂，能够

成功动用使用的在现实中并不多见，没有资金，物业服务企

业对一些隐患问题的整改也是有心无力。

二、物业服务企业消防安全管理存在问题背后的原因分

析造成上述问题的原因是多方面的，既有法律政策层面的因

素，又有商品经济下社会管理方式的原因，涉及物权制度、

合同关系、行政管理和业主自治等各种法律关系、各个环节。