业主大会的设立.docxVIP

业主大会的设立

《民法典》第277条是关于业主大会、业主委员会设立的规定。该条规定了“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主是建筑区划内的主人，所有业主均有权参加业主大会。一般情况下，一个物业管理区域只能成立一个业主大会，但物业管理区域范围的划分，则根据住宅小区的具体情况来定。需要注意的是，依据语义逻辑分析，物业管理区划内可以设立业主大会，也可以不设立业主大会，也可以只设业主大会不选举业主委员会，是否设立以及如何设立，应当由业主共同决定。“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。”该条款相较于《物权法》属于新增条款。在《民法典》的编纂过程中，有意见提出，实践中业主大会、业主委员会存在成立比例不高，成立难的问题，建议对业主大会成立的条件和程序作出规定。经研究，立法者认为不宜由法律统一规定，各地可以根据本地实际情况作出规定，国务院也可以制定行政法规。该条款实则是授权国务院及各地方人大对业主大会、业主委员会成立的条件和程序进行立法。全国人民代表大会常务委员会当然也可以对该项内容进行立法。该条第2款规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”该条款在《物权法》的基础上新增了“居民委员会

在一个建筑区划内，业主来自全国四面八方，互不认识，入住时间有先有后，甚至相差数年，若坚持纯粹的业主自治，由业主自我组建业主大会、选举业主委员会，难度较大，鲜有成功先例。业主大会、业主委员会的设立对业主合法权益的维护，住宅小区内的稳定和团结以及对物业服务企业管理权力的制衡具有至关重要的作用。因此，法律特别规定地方政府有关部门、居民委员会应当指导、协助业主设立业主大会，选举业主委员会。为回应群众普遍反映的业主大会、业主委员会设立难的问题，依据实践经验，《民法典》第277条增加了“居民委员会”作为指导、协助的主体。[1]