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房地产开发项目经济评价案例

一、项目概况

随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。为此，

首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛

纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。

项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市

场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。

1．项目位置及占地面积

拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块北临六里屯路，

南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积

45.63公顷，市政代征地7.6公顷。本项目规划建设用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.652

公顷，详见表1所示。

表1项目用地面积及其分布

用地单位规划用地面积(m2)可开发用地面积(m2)保留建筑占地面积(m2)

益华37980033203747763

五建76520712005320

合计45632040323753083

2．项目现状特点

项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路

专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。

规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角

是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建

的一栋12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑

面积情况如下表2所示。

表2项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积

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土地使用者益华五建

用途占地面积(m2)建筑面积(m2)占地面积(m2)建筑面积(m2)

住宅43488100000532030000

地区公建0.42752209200

合计47763122092532030000

项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线

为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。

3．项目拟建规模

按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、

非配套公建和配套公建（详见表3）。建设用地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米，总容积率为

2.00。

表3项目拟建规模和建筑面积分配

类型建筑面积(m2)建筑面积所占比例(%)

保留建筑152092

新高层住宅43790857.6

建多层住宅13760018.1

建地区商服8500011.2

筑配套公建