房地产项目投后管理实务交流.ppt

开展投后检查担保检查2、抵押物/质押物管理以抵押物/质押物设定担保的，要加强对抵押物和质押凭证的监控和管理。对抵押品要定期检查其完整性和价值变化情况，防止所有权人在未经管理人同意的情况下擅自处理抵押品。开展投后检查担保检查2、抵押物/质押物管理（续）在抵押期间对抵押物的检查中，应定期检查抵押物的存续状况以及占有、使用、转让、出租及其他处置行为。如发现抵押物价值非正常减少，应及时查明原因，采取有效措施。如发现抵押人的行为将造成抵押物价值的减少，应要求抵押人立即停止其行为；如抵押人的行为已经造成抵押物价值的减少，应要求抵押人恢复抵押物的价值。如抵押人无法完全恢复，应要求抵押提供与减少的价值相当的担保，包括另行提供抵押物、权利质押或保证。开展投后检查担保检查3、担保的补充机制1）追加担保物，确保抵押权益检查中发现抵押物或质押物的抵押权益尚未落实，或担保物的价值由于市场价格的波动或市场滞销而降低，由此造成超额押值不充分，或保证人保证资格或能力发生不利变化，可以要求项目公司落实抵押权益或追加担保物。对于追加的担保品，办妥评估/鉴定、公证和登记等手续，落实抵押权益。开展投后检查担保检查3、担保的补充机制2）追加保证人对第三方提供担保，如果项目公司未按时还本付息，就应由保证人为其承担还本付息的责任。倘若保证人的担保资格或担保能力发生不利变化，其自身的财务状况恶化，或质押物/抵押物出现不利变化，均应要求项目公司追加新的保证人。开展投后检查总结：坚持不定期经常性检查和定期全面检查相结合根据项目公司风险分类管理机制确定检查频率参考风险预警指标，现场与非现场检查相结合风险预警通过与项目投资、资金安全密切相关的指标及数据的搜集，及时预测和发现存续的常规项目可能存在的风险。风险预警一、经营情况销售收入较上年同期下降幅度≥20%利润较上年同期下降幅度≥10%销售利润率较上年下降经营活动净现金流量减少风险预警二、财务情况资产负债率较年初上升幅度≥10%流动比率较年初下降幅度≥10%速动比率较年初下降幅度≥10%应收账款占流动资产比重≥30%应收账款增幅超过销售收入增幅账龄超过一年的应收账款占比≥30%其他应收款占流动资产比重≥10%应收账款周转率较同期大幅度下降存货周转率较同期有较大下降风险预警二、财务情况（续）累计未弥补亏损占净资产比重≥20%对外股本权益性投资占净资产比重≥20%流动负债增加额大于流动资产增加额流动负债大于流动资产注册资本减少或有负债增加存货账实不符固定资产折旧或财务费用计提不足存在负债未入账现象风险预警三、担保情况1、保证保证人信用等级下降保证人的生产经营状况恶化保证人经营机制和组织结构发生变化风险预警三、担保情况2、抵押/质押抵押/质押人的经营机制和组织结构发生变化抵押/质押物变现能力降低抵押/质押物被有关机关依法查封、冻结、扣押抵押/质押物所有权发生争议抵押/质押物实际管理人管理不善抵押/质押物市场价值与评估价值差距拉大风险预警五、合规管理方面 受到税务、工商、环保、住建等管理部门处罚结算银行频繁发生变化被人民银行或其他商业银行宣布为信用不良企业未按期办理年检手续 发生重大诉讼事项用户对产品质量或服务水平的投诉增多不能及时或拒绝提供财务报告或其他重要信息资料提供了虚假的财务报表或其他信息资料风险预警六、其他重大情况工程进度出现明显延误主要股东或关联企业发生重大不利变化 政府政策对行业发展作出严格限制遇到台风、火灾、地震等严重灾害风险预警当出现上述情况时，应当立即对项目公司进行全面的检查，查清发生变化的真实情况及原因，并采取相应的管理措施。当项目公司情况变化较大，可能影响项目进展，业务团队或资产管理部应第一时间向风险管理部门汇报，或按分类管理机制规定程序转入相应的非正常项目进行管理。风险预警是对还未明确出现风险的情况进行潜在风险的预测，与已经出现风险后的分类管理机制不同。基于管理人的责任要求、敏锐的信息分析能力和长期广泛的信息渠道，风险预警需要在大量的不确定信息中去发现对项目存续安全有潜在影响的因素，这是风险预警产生效果的根本。建立风险分类管理机制?投后项目的风险分类管理机制是指投后管理团队根据检查情况，通过一定的标准、程序，按照风险