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估价方法及技术路线

1、提供估价对象在取得预售许可证后于估价时点的预售市场价格参考依据。

技术路线：根据估价目的，估价师确定应评估对象的正常市场价格，也就

是价值标准为公开市场价值标准。根据估价对象的现状，估价师认为最合适的

估价路线就是从与估价对象最近的成交实例中选取类似的正常交易实例，并以

此为参照对假设估价对象为正常开发项目开发完成后的预售市场价格进行估算，

建立价格可比基础，然后进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正

等，最后得出估价对象于估价时点的预售市场价格。

2、经济适用房。(整栋)

技术路线：

1.首先采用市场法计算在估价时点的经济适用房的基准单价；

2.采用成本法计算在估价时点的经济适用房的基准单价；

3.对上述两种方法所得结果进行综合。对两种方法的估价结果进行简单算

术平均，确定最终的估价结果；

4.参照市场上各种因素对房地产价格的影响程度，得出楼层、朝向、结构

调节系数。

3、商品房估价的技术路线

商品房由于市场交易实例较容易获取，因此常采用市场法进行估价。在涉

及商品住宅拆迁、商品房预售定价业务时常会遇到商品房的整体估价，即整幢

或数幢商品房估价。由于整幢商品房的成交个案较少，实例的选择范围很小，

甚至可能找不到合适的可比实例，其估价路线相对复杂，通常采用从个体到整

体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选择与待

估对象类似的成交实例，利用市场法修正(收益法或其它方法)测算出该套住宅

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的价格，然后利用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等修

正，得出各层、各幢商品住宅的价格。

4、有租约限制的收益性房地产(如商业用房)市场法估价技术路线

1.假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出房地产完全权利下的

价值；

2.假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出估价时点至租约结束

期间内的租赁收益，并将该期间的净收益折现到估价时点，即为委估房地产在

租赁期内的市场净收益现值；

3.根据租赁协议，计算该房地产在租赁期内的净收益，并折现到估价时点，

即为租赁期内已确定的净收益现值。

4.把房地产完全权利下的价值减去租赁期内的市场净收益现值，再加上租

赁期内已确定的净收益现值，即为委估房地产的现时价值。

5、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

(一)商务办公房地产租金的求取。商务办公房地产租金往往采用市场法提

取，租金的求取应注意以下方面：

1.租约问题对商务办公房地产估价时应详细了解是否存在合法租约的限制，

租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内(毁约除外)应根

据租赁合同中有关租金、费用的约定计算净收益，租约结束后，应根据市场客

观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商务房地产净收益，并根

据市场租金变化趋势判断未来租金水平。

2.租金构成内涵问题1)租金是否包括物业管理费、水电费2)计租面积是按

建筑面积(含分摊建筑面积)计，还是按套内建筑面积计。

3.租金的支付问题1)按月分期支付2)按季3)按年4)按租约期限一次性支

付。

4.地下车库租金问题

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租金收入一般分为两部分1)向访客提供的临时车位；2)向业主提供的包月

出租车位；

3)了解同一工作日的高