合富辉煌-2015办公物业发展机会研判33p.ppt

工程商办物业开展时机与方向;办公物业开展时机研判;中心城区办公加速外溢，政务区办公价值不断凸显，区域受其辐射带动影响较大，市场认可度将不断提高。;全市办公供过于求，库存压力较大，政务板块作为全市价格高地，引领市场开展方向。;城市开展带动办公升级，写字楼市场由单一功能逐渐向功能细分化、定制化的方向开展开展。;本案属泛政务板块，后期将受政务板块直接影响，以下我们将就政务板块办公产品进行市场梳理，以寻求市场时机。;泛政务区作为政府主导型的商务区，办公品质普遍较高，为合肥高端办公物业的聚集地，片区后续供给近100万方，库存压力较大。;区域凭借资源、规划等利好，品牌开发商云集，办公品质、价格均高于其他区域，是合肥办公市场翘首，市场具有开展时机。;区域办公软硬件配置水平处于全市最高水准，超高层、亮点打造成为区域办公产品开展趋势，中端产品市场空白，市场开展时机较大。;区域以自用型品质客户为主，辅以品质投资客群，客户对产品品质、地段、商务气氛有较高要求。;从市场时机、客户根底、区域价值等对工程办公开展时机做出研判。;1、合肥投资型办公产品市场状况如何？

2、面对市场竞争，如何差异化打造，适当争取利润？;在售投资型办公工程主要分布在经开区与包河区，工程周边无在售工程。;待售工程集中分布在瑶海区与滨湖区，空间聚集度大，工程区域市场供给缺乏，区域市场具有开展时机。;均价8500-9000元/平米，年均去化1.1万方，后期可售货量约88万方，库存压力较大。;客户以自用客群与投资客为主，关注工程区位与产品未来升值空间。;伴随市场专业化开展，客户关注点较多，注重产品品质与形象。;市场表现欠优，但区域市场空白，具有开展时机，需注重产品差异化打造，亮点塑造，以突破市场平台。;面对剧烈市场竞争及客户特征，本案需要亮点打造，提高品质，实现快销，从而降低市场风险。;合肥投资型办公产品单体以3-6万为主，层数多为22-30层，小面积分割销售，但注重大堂打造。;大堂精心打造，营造高端商务气质，产品的灵活划分，便于后期销售。;硬件注重商务品质塑造，追求档次与特色打造，但整体品质仍有待提升。;硬件注重商务品质塑造，追求档次与特色打造，但整体品质仍有待提升。;产品注重形象打造，对立面风格，产品硬件配置均有较高要求。;综合市场开展趋势、区域市场特征及周边工程分析，办公产品开展方向建议如下：;区域开展办公物业有较大竞争优势，本案办公整体以高形象出现，承担局部现金流、溢价及形象提升的功能。;公寓物业开展时机研判;泛政务区公寓市场空白，高端商用公寓市场具有较大进入时机。;月均去化13-16套，去化速度偏低，且均价实现较差，后续供给量大，市场竞争较为剧烈。;商用公寓以精装、宜居宜办，追求功能复合化与溢价。;基于外部市场竞争以及价值支撑，以及市场表现、客户表现层面，分析公寓产品的开展时机。;对工程而言，公寓可实现溢价、消化容积率、扩大客户范围等功能，建议开发适量公寓先期入市，同时注重产品价值创新。