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设施设备维护管理方案

确保设施设备及场所处于良好的状态,以提高优质服务的需要。

，一，、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理,分A、B、C三类如:

A类:监视系统设备,配电房各屏柜,生活泵、消防水泵,消防报警系统,电梯及其它。

B类:排风设备,水箱，池，,灭火器材,排污泵及其它。

C类:房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道路及其它。

，二，、设备的运行管理

1、对A类设备,根据业主委员会的要求、物业服务方案,项目电工人员巡回方式对设备进行管理。

2、项目电工人员必须经过与业培训,熟悉所管理的性能、特1

点和操作规程,考核合格后上岗操作。

3、项目电工按岗位职责及运行操作规程,对设备进行操作和检查,认真作好运行记彔。

4、项目电工人员根据运行管理有关制度,每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况,检查设备运行状态,注意设备运行安全性、合理性、经济性,检查运行、维护保养记彔、检查后在有关记彔上签字,发现问题及时纠正,对发现的设备问题应详细填表报告,工程主管监督整改情况。

，三，、设备设施的维修保养

1、电工人员负责所管辖设备设施的维修保养,项目主任协调工程主管负责组织本项目维修保养工作。

2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。

，1，日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。

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，2，日常维护保养通常由设备运行操作,当班电工负责,定期维护保养由主管负责操作安排,当班电工人员进行配合,某些设备外聘与业公司进行。

，3，维护保养工作的项目由各类设备具体规定,各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况,做出年度、月维护保养计划,经公司领导批准后实施。

，4，设备年检维护保养,由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告公司。

，四，、设备设施维修

1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类

，1，计划维修是自在设备设施没有发生问题之前,对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理;

，2，故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。

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2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式

，1，委托维修主要用在故障维修。管理处设值班调度室,实行24小时待命值班,配置公司集团电话短号,随时接受住户、公司管理人员的维修申报和故障报告,接报后,迅速在规定时间内修复。

，2，派工维修主要用在计划维修、零星及小型的设备新装、改装与案处理。工程主管根据设备定期保养计划,当前对设备定期保养计划,当前设备运行状况的分析调查结果,以及住户的要求填写派工单,派与人完成的特定工作。派工单的处理不跟进流程按委托维修规定进行。

，五，、设备故障及事故

1、凡因为操作规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的,称为设备事故。

2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。

3、无论发生何种设备故障和事故,工程主管必须立即组织力量迅速处理。若较重大事件,必须及时报告管理处主任以书面形式报公司协调处理。

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4、无论发生何种设备故障和事故,管理处主任、工程主管、电工人员必须详细记彔,不得疏漏和隐瞒。

，六，、设备的大修、更新

1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造,使之更加安全、有效、经济、可行。

2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用,需从维修资金中支出的。经业主委员会审核、同意签字后报公司签字进行修理、改造。

3、大修改造的项目由各项目主任提出申请、工程主管签字,经公司讨论形成《年度维修计划申请报告》,报经业主委员会批准后方可实施,项目实施按照:谁主管,谁负责“的原则,在工程主管指导下进行。

，七，、设备的报废

1、设备有下列情况下考虑报废:

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，1，已经超过使用年限,主要结构及部件磨损破坏,设备效能达不到要求丏不能修复。

，2，设备技术陈旧落后,无形磨损严重,经济效果差,经济上分析结论更新胜于大修。

，3，因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用,建筑物改建不能拆装的。

，4，严重影响安全,继续使用将会引起危险事故的。

，5，设备耗能大、污染环境严重,国家管理部门规定应予淘汰的产品。

2、设备报废由项目主任提出申请,并填写《设备报废申请单》,工程主管组织有关人员进行鉴定后报公司批准,其中产权是属于业主的设备,需报废的还须报请业主委员会批准。

3、设备报废后,报废设备由，公司库房或业委会，进行利用和处理,残值回收凭据报财务部注销设备资。产,同时注销台账和卡片

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，八，、房屋外观和围墙护栏