开发商如何管控施工单位“工抵房”法律风险.docx

案情概述

近日，笔者团队接到客户咨询：该客户作为建设单位与某施工单位就某项目订有《施工合同》。现《施工合同》结算完毕，双方拟签订《工抵房协议》,明确建设单位以房屋抵付施工单位部分工程款。同时，施工单位提出由建设单位、施工单位、第三方签订《三方债权转让协议》,将拟抵房屋权益转让给第三方，后续由建设单位与第三方另行签署《商品房买卖合同》、办理过户交房等手续。目前，施工单位经营困难，破产风险较大。客户要求笔者团队就上述“工抵房”事宜提示法律风险并给出处理建议。

以下，本文就前述咨询事项中所涉的主要法律风险，以及相关法律风险管控思路进行分析、阐述：

一、工抵房相关协议被撤销之风险

在施工单位破产的情形下，建设单位与施工单位、第三方所签署的“工抵房”相关协议(如《工抵房协议》、《三方债权转让协议》),有可能被施工单位(即《企业破产法》意义上的“债务人”)的破产管理人依据《企业破产法》相关规定申请撤销，相关的主要风险情形有四：

风险一：因构成无偿转让财产而被撤销

根据《企业破产法》第三十一条第一项，人民法院受理破产申请前一年内，债务人财产被无偿转让的，破产管理人有权请求人民法院予以撤销。若在《三方债权转让协议》签订后一年内，法院受理了关于施工单位破产的申请，在无充足证据证明第三方对施工单位享有真实债权的情况下，《三方债权转让协议》可能被认定为《企业破产法》第三十一条第一项所规定的无偿转让财产的情形，进而导致《三方债权转让协议》被撤销。

风险二：因构成以明显不合理的价格交易财产而被撤销

根据《企业破产法》第三十一条第二项，人民法院受理破产申请前一年内，债务人财产被以明显不合理的价格进行交易的，破产管理人有权请求人民法院予以撤销。若在工抵房相关协议签订后一年内，法院受理了关于施工单位破产的申请，在工抵房相关协议如《工抵房协议》、《三方债权转让协议》中，施工单位受让房屋的价格过高、转让房屋的价格过低，可能被认定为《企业破产法》第三十一条第二项所规定的债务人财产被以明显不合理的价格进行交易的情形，导致相关协议被撤销。关于房屋的不合理价格，可参考《最高人民法院关于印发全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要的通知》[法〔2021〕94号]及该纪要第九条，转让价格达不到交易时交易地指导价或市场价的70%,或高于交易时交易地指导价或者市场交易价30%的，一般可以视为明显不合理的低价或高价。

风险三：因构成对未到期债务提前清偿而被撤销

根据《企业破产法》第三十一条第四项，人民法院受理破产申请前一年内，对未到期的债务提前清偿的，破产管理人有权请求人民法院予以撤销。根据《企业破产法》第二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国企业破产法若干问题的规定(二)》(法释〔2020〕18号)第十二条，破产申请受理前一年内债务人提前清偿的未到期债务，在破产申请受理前已经到期的，管理人撤销该提前清偿行为的请求将不获法院支持；但是，该清偿行为发生在破产申请受理前六个月内，且债务人不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的除外。

若在《三方债权转让协议》签订后一年内，法院受理了关于施工单位破产的申请，在第三方对施工单位享有的债权在法院受理关于施工单位破产的申请时仍未到期的情况下，《三方债权转让协议》可能被认定为《企业破产法》第三十一条第四项所规定的破产申请人对未到期的债务提前清偿的情形，导致《三方债权转让协议》被撤销。即便提前清偿的债务在法院受理破产申请前已到期，但提前清偿行为发生在法院受理破产申请前六个月内，且债务人有《企业破产法》第二条第一款规定的不能清偿到期债务、并且资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力的情况，《三方债权转让协议》也将可能被撤销。

风险四：因构成个别清偿而被撤销

根据《企业破产法》第二条、第三十二条，人民法院受理破产申请前六个月内，债务人存在不能清偿到期债务、并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。基于此，即便建设单位在签订《三方债权转让协议》之前已核实确认第三方对施工单位享有真实的到期债权，且房屋未在《工抵房协议》及《三方债权转让协议》等相关抵房协议中表现为不合理价格，若在签订《三方债权转让协议》后六个月内法院受理了关于施工单位破产的申请，破产管理人仍可依据《企业破产法》第三十二条主张撤销《三方债权转让协议》。

风险小结：

序号

风险事项

法律依据

可撒销行为发生时问

1

无偿转让：第三方对施工单位不字有真实债权

《企业破产法》第三十一条第一项所规定的破产申请人无偿转让财产的情形

破产申请受理前一年内

2

以明显不合理的价格交易：施工单位