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设计管理中的五个关键点

房地产企业的设计管理要求代表房地产企业对与设计相关的活动

进行统一管理和协调。设计管理工作既是技术工作也是管理工作。那

如何做好房地产企业设计管理工作？基于设计管理的特点，笔者以为

关键做好以下五个方面：

明确委托设计要求，选择适合的设计伙伴；

加强设计全过程控制管理；

重视设计报批过程中的沟通管理,与主管部门保持良好沟通；

加强设计变更控制；

注重设计的整合管理这五个要点的管理。

设计工作是一项较单纯的技术工作，任务来自于甲方，设计的成

果是由设计院完成的。完成的标准是甲方满意，并同时满足国家标准

和政府要求。而房地产企业的设计管理要求代表房地产企业对与设计

相关的活动，如市场调查、土地购买、设计咨询和招标、规划设计、

报批和设计变更等进行统一管理和协调。就设计而言，设计管理既要

解决设计方面技术问题，又要把规划、建筑、室内、景观、市政等设

计单位整合起来，做到不矛盾不冲突，协调统一。而且设计管理工作

的工作对象不仅有很多乙方，也有很多审批主管部门，所以不但要对

合同方协调管理，也需上下协调。因此房地产企业设计管理工作既是

技术工作也是管理工作。

那如何做好房地产企业设计管理工作？基于设计管理的特点，笔

者以为关键做好以下五个要点的管理：

管理要点一：明确委托设计要求，选择合适的设计伙伴

一个好的设计，必须在深入细致的市场调查后，并经过多方面、

全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。对于一个项目的

设计首先要有一个整体的清晰的概念，而后要清楚给谁做什么样的产

品，谁能做好这样的产品？所以做好一个设计的前提条件：明确委托

设计的要求，选择优秀的设计伙伴。

1）明确委托设计的要求

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设计任务书就是设计的输入，要想有好的设计输出，充分的设计

输入是起点。方案设计阶段，设计任务书的输入主要应包括企业最高

领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门

提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初

步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等；初步设计和施

工图设计阶段，设计任务书的输入则主要应包括前面的设计成果、报

批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现

场管理部门提供的配套设备的设计要求等。

设计在设计的各个阶段，设计任务书输入的重点不太一样，前者

的重心在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心则在于报

批反馈意见、成本要求。由于后续参与设计成果评审的部门基本与提

供设计输入建议的部门一致，因此若此环节将某个部门省略，那么后

续的设计评审也将缺乏针对性的效果。一般来说，房地产企业能意识

到该环节的重要性，但总是由于这样或那样的原因导致设计输入不够

充分或设计输入质量不高，引起设计工作的反复，比如在施工图设计

阶段做颠覆性方案变动。

由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念相对淡薄，“重技术、

轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不

利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费极大。所以

在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设

计单位进行经济赏（节约）罚（超支），是控制造价的有效方法之一。

2）选择合适的设计伙伴

通过什么样的途径获得好的设计方案，是值得考虑的，但要考虑