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商业运营管理中存在的痛点

商业运营管理中存在的痛点有那些?通过对各大商业地产标杆企

业深入研究后，我们发现，支撑成功商业地产运营核心的背后遵循

着“客户满意-商家满意-开发商满意”的本质逻辑，在此认知的根

底上，我们展开来谈一谈，如何应对商业地产运营管理中的五大痛

点。

相比住宅地产而言，商业地产的精细化管控要求更高，住宅地

产的报表精确度以“万元”计，而商业地产的报表要精细到元甚至

角、分，因而要求商业地产的预算管控体系能够真正建立起来。

在预算管控方面的难点主要表达在实现以下三个方面可控。

1.预算目标可控

商业地产预算目标的编制更为复杂，同样是收支两条线，商业

地产的收入预算目标需分为销售收入和租金收入;支出预算目标需分

为开发本钱、运营本钱和三大费用。

其中“租金收入预算目标”和“运营本钱预算目标”的编制及

过程控制显得尤为重要。

标杆企业L企的解决思路

一是基于合同的租金预算管控体系。

首先，基于合同的预算编制思路。

L企的租金预算目标是基于每个商铺的每个合同来编制，如果

存在空铺情况，那么通过“预计合同”的方式解决。

其次，预计合同服从整体租金规划。

空铺所对应的“预计合同”租金规划，取决于此商铺所对应的

业态规划，如果此铺规划为餐饮业态，那么需参照餐饮业态的租金

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规划目标，来倒算出此商铺今年必须奉献的租金收益，从而推导出

最迟开业的时间要求。

再次，四个维度把关预算目标。

各商铺对应的租金预算目标确定后，在签订合同的过程中，基

于预算单价、保底收入、上手合同价格、同楼层同业态最高租金水

平等四个维度，与合同价进行比照，决定是否审批此合同。

最后，租赁政策实时监控。

如果有新的租赁政策出台，L企还将各合同执行的情况与租赁

政策进行实时比对，找到与租赁政策不吻合的点。

二是运营本钱预算管控体系。

首先，基于工程将运营本钱分成三大类。

L企的运营本钱预算目标的编制基于合理、标准的运营本钱科

目树来编制，将运营本钱分为运营整改、推广和招商三大局部，按

照工程维度编制后，由商管公司统一汇总。

其次，统一运营本钱科目确保口径一致。

L企专门制定商业工程运营本钱管理，将实际业务与运营本钱

科目的对应关系进行了详细规定，确保不同工程的运营本钱归类的

统一性。

再次，两道关卡把关确保运营本钱预算目标不被突破。

第一关是付款申请时，将付款申请金额与运营本钱预算目标相

比对，控制不超目标;第二关是实际付款时，再综合审视。

此外，允许季度间的运营本钱预算目标腾挪。

在实际业务中，可能会出现一些突发情况而导致运营本钱预算

目标被突破。

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此时，L企允许单季度运营本钱预算目标被突破，但是，需在

随后几个季度中削减运营本钱预算目标，确保总预算目标不被突破，

这样充分表达政策灵活性。

2.运营指标可控

在编制合理的预算目标之后，需要将其逐层细分为商业管理团

队管理过程中需实时关注的关键KPI指标，如资产收益率、租金增

长率、EBITDA利润额、建面