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土地增值税清算管理操作指引

(从事房地产开辟的纳税人合用)

讨论稿

一、土地增值税的前期管理(一)开辟项目的前期管理

主管税务机关应加强房地产开辟项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应加强与国土、规划、住建、国税等部门的信息共享，从纳

税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项

目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地

产开辟全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开辟同步。

主管税务机关对纳税人项目开辟期间的会计核算工作应当积极关注，

对纳税人同时开辟多个项目或者分期开辟项目的，应催促纳税人根据清算

要求分项目、分期，并在金三系统中进行土地增值税项目登记，合理归

集有关收入、成本、费用。

(4)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建造工程施工许

可证、商品房预售许可证；

(5)国有土地使用权出让合同或者转让合同、国有土地使用权证书、

取得土地使用权所支付的地价款凭证；

(6)拆迁补偿费支付凭证、《房屋拆迁安臵补偿协议》及拆迁补偿

费签收台账等；

(7)总层平面规划图及分层平面规划图、地下停车场车位分布平面

图；

(8)工程监理报告、日志等监理材料；(9)工程竣工备案表；

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(10)项目预算、概算书及竣工决算报表；

(11)项目工程建设合同及其价款结算单、预算表、工程决算明细；

(12)测绘报告及房屋分户(室)面积测绘图纸；(13)商品房购销合同

统计表、销售情况明细表；

(14)能够按清算项目计算分摊并支付贷款利息的有关证明及金融机

构贷款合同；

(15)物业用房申请确认单、无偿移交给政府、公用事业单位用于非

盈利性社会公共事业的凭证；

(16)主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账

凭证复印件；

(17)与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完

税凭证；

(18)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介

机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；(19)清算期间的财务会

计报表；

二、土地增值税的清算申报

(一)土地增值税清算条件

1.纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。(1)房

地产开辟项目全部竣工、完成销售的；(2)整体转让未竣工决算房地产

开辟项目的；(3)直接转让土地使用权的。

2.对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值

税清算。

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(1)已竣工验收的房地产开辟项目，已转让的房地产建造面积占整

个项目可售建造面积的比例在85%以上，或者该比例虽未超过85%，但剩

余的可售建造面积已经出租或者自用的；

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；(3)纳税人

申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(4)省(自治区、

直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

(二)清算申报

(一)对清算单位的审核1.审核内容

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对

象为单位计算。国税发﹝2022﹞187号文明确土地增值税以国家有关部

门审批的房地产开辟项目为单位进行清算，对于分期开辟的项目，以分

期项目为单位清算。

清算审核时，应审核对于分期开辟的项目，是否以分期项