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房地产库存正在下降？

近几年我国房地产市场持续调整，库存压力有所加大，今年5月以来“去库存”成为房

地产重要施策方向，多个城市相继发布了收储房源征集公告，但受收购价格、资金成本、房

源错配等因素影响，国企收储“去库存”模式整体仍处探索阶段，而近期越秀在广州成功实

现退地置换，让市场看到了解决未开工土地库存的方式。

核心观点

1.库存水平：伴随着新开工面积快速回落，“已开工未售库存”下降明显，7月末全国住

宅“已开工未售库存”约25亿平米，较去年底回落5.2%，供给收缩是目前库存下降的主要

原因，但从去化周期来看，“已开工未售库存”去化周期约3.4年，较去年底延长0.6年。

2.去库存政策进展：针对“竣工未售库存”，5.17新政提出了“国企收储”方案，目前已

有多地发布征集公告，但政策仍处探索期，提升各方积极性仍需政策优化。针对“已出让未

开工土地”，近期越秀广州成功退地并以票据进行补偿，退地资金将继续用于在广州购买土

地，这一方式为其他城市提供了参考，后续更多城市或将参考这一方式，改善库存结构，缓

解企业库存压力。

3.趋势展望：库存去化周期是动态的，既受库存规模影响，也受市场销售速度影响。随着

土地供应大幅缩量，市场正在进入自发去库存阶段，但目前房地产销售仍面临调整压力，仅

依靠市场力量去库存节奏较为缓慢，支持政策仍需发力。目前国企收储、土地盘活等政策均

具备改善空间，若政策端能够加快调整，将有助于库存去化，同时也将对房企现金流改善及

居民预期产生积极影响。

本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询或致电400-630-1230、010

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一、全国新房“已开工未售库存”约25亿平，供给缩量致库存规模下降，但仍面临一定去

化压力

图：全国不同口径住宅库存规模

注：已开工未售库存商品住宅累计新开工面积-商品住宅累计销售面积，自1998年开始累计。

已开工未售库存出清周期已开工未售库存/当年商品住宅销售面积，2024年商品住宅销售面积按同

比进行估算。

图：全国住宅新开工及销售面积对比

数据来源：国家统计局，中指数据CREIS

根据中指研究院测算，截至2024年7月，全国住宅“已开工未售库存”为25.2亿平

方米，其中“竣工未售库存”为3.8亿平方米。从出清周期来看，目前“已开工未售库存”

的出清周期约为3.4年，去化压力较大。

从近十年库存变化趋势来看，大致可以分为三个阶段：

第一阶段（2015-2017年）-棚改货币化推动需求释放，库存回落：在经历了前几年房

地产市场热潮后，部分城市出现了库存积压问题，2015年新房“已开工未售库存”达29.5

亿平方米。为了缓解市场库存问题，当时政府采取“棚改货币化安置”政策，通过拆除老旧

房屋来释放新的住房需求。2016-2017年市场库存规模有所回落，但因为市场热度明显提升，

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房企拿地积极性也很快恢复，市场库存下降幅度并不大。

第二阶段（2018-2021年）-“三高”模式推动库存攀升：这几年房地产市场进入了一段

平稳发展期，与2016-2017年相比，市场热度有所下降。在此期间，各地政府继续增加土地

供应，房企“三高”模式推动下，市场库存规模逐渐攀升。

第三阶段（2022年以后）-供给缩量导致库存下降：2022年以来，楼市降温明显，全国

新房“已开工未售库存”有所下降，但与2016-2017年不同的是，当前市场销售规模并没有

明显的复苏，库存下降主要是因为土地成交和新开工的明显缩量（2023年土地成交、新开

工规模较2020年下降均约六成，2024年规模继续回落）。这一区别也体现在两个阶段去化

周期的走势上，2016-2017年随着市场销售提升、库存水平下降，去化周期缩短，市场库存

压力缓解；而目前虽然市场库存水平下降，但销售