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一般来说初装是指房产开发商在交付业主使用前做的一些简单的功能性的装修，最

简单的例子就是新房里厨房墙面的白色瓷砖，这个很常见，这个就可以理解为初装，

业主入住后都要砸掉重新贴更高档些更美观些的墙砖，这个就是二次装修。

装修属于房地产的附属部分，无法单独使用产生效益，所以不能

选用收益法

装修是采用重置成本结合成新率来进行评估的。要注意的是，装

修的经济耐用年限与建筑物不一样，正常而言，家庭装修耐用年

限一般8-10年，而公共装修（办公楼、酒店等非家庭装修）耐

用年限一般仅5-8年。所以考虑成新率的时候不要一不小心弄错

了。

4、待估工程量。装修评估无疑需要委托方提供正式的装修项目

清单或预决算清单。以清单上的工程量为你的待估数量，如果没

有清单只好按现场测量计算表了，但要注意，这个测量应尽量由

委托方做或由它委托有关方面做，实在不行，由评估机构来测算

的，需要事先征得委托方同意，测算后要列成清单，交委托方甚

至有关各方盖章确认。必须记住一点的是，我们没有测量工程量

的权利和义务，我们只有估价的权利和义务。

5、评估单价。装修的评估单价需要根据当地相关定额（但往往

距市场价格有较大差距，要注意判断）为参考，结合市场调查数

据来确定，这就需要你们机构平常的调查和积累了。对于单价较

大的项目，最好能有定额子目表及市场调查清单附在报告的档案

里以备查。

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房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×（耐用年限-实

际使用年限）÷耐用年限

各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8年；办公用房7年；商场、

店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年。

在房地产评估过程中，经常涉及到房屋装饰装璜价值的评估（本文所探讨的主要是住宅用房

的装璜价值评估，以下简称房屋装璜评估）。

随着生活水平的提高，人们越来越注重居住环境的质量及个性化，大量新型装修建材被

广泛使用，设计风格日趋多元化，房屋装璜评估已成为房地产评估中难度较大，技术性较强

的一道工序。此外，涉案房地产装璜价格鉴定等特殊估价任务也要求估价结果具有较强的准

确性，这些都对我们评估工作人员的业务水平提出了较高的要求。

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通常评估时，一般采用的方法是先计算房屋装璜所需各类材料的大体数量（面积），然

后以各地建设工程造价处提供的建材造价信息、预算定额为参考依据，并结合当地的市场行

情，简单地以各类材料的数量（面积）乘以相应的单价和成新，得出房屋装璜价值。笔者认

为运用该种评估方法得出的结果缺乏准确性，已逐渐不能适应新的评估要求，且评估时缺乏

具有科学体系的评估方法理论的指导。

本文通过对房屋装璜评估的探讨，一方面，提供笔者近几年来实际操作的经验总结供大

家参考；另一方面，旨在抛砖引玉，引发更多的专业人士对房屋装璜评估作更深入的研究。

一、房屋装璜价格及构成

房屋装璜价格和一般商品一样，是由其有用性、稀缺性和有效需求三者共同决定形成的。

从房屋装璜各构成项目估算的角度来划分，房屋装璜价格通常由下列4大项构成：①直接费、

②管理费、③利润、④税金。

1、直接费包括：材料、设备辅料、运费和人工费。

其中材料费是指地面砖、地板、板材、油漆、五金件等装修原材料的市场购进价。市内

运费一般为1.5%，人工费各地算法不一样，有的地方按施工工期计算，一般1工日30至50

元，而有的地方则按单项工程计算。

2、管理费、利润、税金等统称为综合系数，一般为20%左右，其中税金约3.8%，管理