公募REITs投资指南.pptxVIP

目录第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分第六部分REITs概述国内公募REITs发展现状一览一二级结合的REITs估值定价体系REITs投资看什么？公募REITs有何关注机会？风险提示

1.REITs概述

1.1什么是REITs？数据来源：上交所、中国公募REITs发展白皮书，国联证券研究所REITs（RealEstateInvestmentTrusts，不动产投资信托基金），是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将收益分配给投资者的一种信托基金REITs本质上是将成熟不动产物业在资本市场进行证券化，因而兼具金融属性和不动产属性。图：REITs交易结构

1.1什么是REITs？公司型和契约型公司型REITs的特点在于公司具有独立法人资格，REITs份额即为公司的股权，投资者为公司股东。公司型REITs多采用内部管理的模式，由公司聘用内部管理团队进行管理，包括资产运营、投融资和物业管理等契约型REITs以自身为上市主体，由投资者和发起人持有REITs份额，向外聘请基金管理人和物业资产管理人来进行管理，因此也会面临利益冲突和信息不对称的风险。权益型、抵押型和混合型权益型REITs拥有并经营办公楼、购物中心、公寓等收益型不动产，同时提供物业管理服务，投资者的收益来自租金和不动产的增值，是最为常见的一类抵押型REITs是直接向不动产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资，其主要收入来源为利息收入混合型兼具上述两类REITS的特点，拥有部分产权的同时也进行抵押贷款公募和私募公募REITs以公开发行的方式向社会公众投资者筹集资金，发行时需要经过监管机构的审批，通常可以上市交易，流动性较高且规模较大私募REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，发行程序更为简单，但对于投资者人数有一定限制，并且由于其不上市交易，流动性较弱且规模有限数据来源：中国公募REITs发展白皮书，国联证券研究所组织形式资金投向资金募集流通方式REITS分类

1.2中国对REITs的探索之路数据来源：中国政府网、中国公募REITs发展白皮书、住房城乡建设局、人民网、证监会、发改委、金融博览财富杂志，国联证券研究所2005.12第一只离岸REITs：广东越秀REIT2007中国人民银行、证监会和银监会分别成立REITs专题研究小组2014.04◆首单“类REITs”产品中信启航REITs成功发行2018.02◆深交所战略规划纲要提出全力开展REITs产品创新2020.04◆证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》2020.08◆证监会发布业务指引，标志着公募REITs正式规则落地2023.06◆首批4只公募REITs扩募项目成功落地，扩募募集金额总计超50亿元2021.06◆首批9只公募REITs产品于6月21日正式上市交易2015.01《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中提出积极推进REITs试点2014.09《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提出积极稳妥开展REITs试点探索研究阶段（2005-2013年）类REITs阶段（2014-2019年）公募REITs阶段（2020年-至今）2024.07◆国家发改委：全面推动基础设施REITs常态化发行

1.2中国对REITs的探索之路数据来源：发改委、国务院办公厅、银保监会、证监会、税务总局、中国人民银行、金融监管总局、财政部、能源局、农业农村部、人民网，国联证券研究所时间部门文件主要内容2021/6/29国家发改委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》（发改投资[2021]958号）将试点区域扩大至全国范围，明确了全国各地区符合条件的项目均可申报，试点行业包括交通、能源基础设施市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、保障性租赁住房及水利、旅游等其他基础设施。2021/11/10银保监会《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》(银保监办发[2021]120号）允许保险资金投资基础设施公募REITs,从制度层面明确投资规范和监管规侧，进一步建立健全保险资金投资基础设施公募REITs的长效机制，防范相关业务风险。2021/12/29国家发改委关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)有关工作的通知（发改办投资[2021]1048号）全国基础设施RETS试点项目库要坚持统计监测和协调服务的功能定位，做到项目“愿入尽入、应入尽入”，不得以任何理由拒绝项目入库。对成功发行基础设施REITs的企业，研究在资金安排等方面给予优先支持，充分发挥示范引领作用