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一、
现有一宗地，占地面积为100平方米，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使
用年期为50年。2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出
租。根据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。
（1）该房屋用于出租,每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元，平均每月总
运营费用为2万元；
（2)该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为
0；
（3)押金收益率为9％；
（4)土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。
[解］该宗土地有收益，适合于运用收益法进行评估。
（1）计算该不动产总收益:
年租金收益:4×12=48（万元）
年押金收益：6×9％=0.54（万元)
年总收益;48+0.54=48。54（万元）
（2）计算该不动产的年总运营费用：
年总运营费用=2×12=24(万元)
(3）该房地产的年净收益=48。54—24=24.54(万元)
（4)建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年,因此,
房屋的使用年限为48年。所以建筑物现值=6000×250×（48-3）/48=140.625万元。
(5)建筑物年净收益=140.625×8％=11。25（万元)
(6）土地年净收益=24.54—11.25=13。29(万元）
二、
有某市一待估宗地G需评估,现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地，具体情况见表
1。
表1各宗地的具体情况
宗地成交价交易年
(元／平份交易情容积率区域因个别因
方米)况素素
A6801999+1%1．30+1％
B610199901．10—1
％
C7001998+5%1．40—2
％
D7502001—1％1．60+2％
E700200201．3十0
1％
F200201．100
该市地价指数见表2.
表2地价指数表
年份199619971998199200020012002
9
指数100103107110108107112
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系比为：当容积率在1～1.5之间时，容积
率每增加0。1，宗地单位地价比容积率为1。0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的
容积率每增加0。1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3％。对交易情况、区域因素、
个
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