黔西南2014年房地产市场运行分析与展望.docxVIP

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黔西南2014年房地产市场运行分析与展望

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一全州房地产市场运行基本情况

（一）开发投资情况

2013年以来，规划批准项目71个，面积达971.87万平方米，共计65538套。2014年，全州商品房在建项目106个，同比增长7.1%，完成房地产投资61.14亿元，同比增长13.9%。2015年1～2月完成投资5.31亿元，同比增长17.7%。

（二）销售情况

2014年全州商品房房屋竣工面积133.93万平方米。商品房销售面积180.42万平方米，同比增长46.6%。商品房销售额65.70亿元，商品房销售均价3679元/平方米。住宅销售额39.51亿元，住宅销售均价2821元/平方米；办公楼销售均价3834.06元/平方米；商业营业用房销售均价7137.25元/平方米；其他房屋销售均价3697.47元/平方米。2015年1～2月，商品房销售面积18.22万平方米，同比增长125%。这主要是由于2014年底，申报统计入库的项目年初才纳入，年前人们购买新房情绪高涨，促使1～2月销售量增大。

（三）资金情况

上年结余资金14.28亿元，本年实际到位资金76.87亿元。其中，国内贷款8.7亿元，自筹资金34.23亿元，其他资金来源33.94亿元。

二存在的问题

（一）持续旺销透支了未来购买力

2013年完成房地产投资52.98亿元，同比增长84.4%，完成销售面积121.27万平方米，同比增长35.9%；2014年完成房地产投资61.14亿元，同比增长15.4%，完成销售面积180.42万平方米，同比增长48.78%；确保了黔西南州在全省排名第六位。商品房连续两年的持续旺销已充分释放了房地产市场的购买力，甚至透支了部分未来购买力，因此，在前两年销售量较大的基础上，市场产生的新增购买力不足以支撑商品房销售的持续增长。

（二）全州销售增速下行压力大

受经济基础薄弱、产业支撑不强、吸纳外来人口能力较弱、个人住房贷款持续收紧、房贷利率优惠面收窄等因素影响，全州房地产项目库存量相较于同期增加，销售压力也相应增大。目前，虽然有规划要建250.09万平方米未批准销售，但房开企业由于银行不再贷款、融资无渠道、定金及预收款减少，有的项目只开发了一期，无力再开发二期、三期，有的项目停滞不前，甚至纠纷不断，无法达到批准销售的条件，从而不能销售。

（三）房地产投资开发意愿减弱，投资增速下行压力大

2015年，虽然国家加快棚户区改造和积极推进新型城镇化，但省、州要求棚户资金回购存量商品房作为安置房源。2015～2017年暂停房地产业土地、规划的审批。同时，由于资金紧张、筹资压力大，加上经济发展没有出现明显好转，房地产开发企业的投资意愿减弱。

投资取决于市场，从宏观经济来看，在全国和全省经济下行压力较大的形势下，房地产企业资金压力逐渐显现，房地产开发投资步入下行阶段，房地产投资将出现减少趋势。

（四）房地产开发企业经营困难加大，部分在建项目面临崩盘危险

一是房地产开发企业资金压力加大，更多的是依赖自筹资金（特别是民间高利息资金）和施工企业垫资等，2014年全州房地产的国内贷款为8.7亿元，自筹资金为34.23亿元；房地产开发获得的贷款较少，增幅小于自筹资金增幅。二是房地产开发企业销售不理想，定金及预收款呈负增长并出现环比下降趋势，其主要原因是房地产开发企业融资非常困难，而银行不再贷款，按揭贷款办理困难，致使有的项目已经出现了停滞不前的情况且纠纷增多，如施达星城、瑞峰七星城、民成第七街、城源龙井苑等。资金链断裂的有景丰圣境天缘、义诚山水、万和大地、海天名城等6家，且每家均在5000万元以上；个别项目甚至出现开发商跑路的情况，如中兴置业幸福里。

（五）居民购房意愿仍然不高

受经济整体下行的影响，人们收入水平未能提高，加上前期限贷政策的影响和刚需提前释放，居民购房意愿不高，加上媒体炒作房产税和遗产税即将开征，导致部分群体购房积极性不高。

三下一步工作打算

（一）认真贯彻落实《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的通知》

从以下九个方面开展工作：一是积极引导房地产业转型升级；二是积极推进棚户区改造和保障性安居工程建设；三是加大金融扶持力度；四是合理引导住房消费；五是充分发挥住房公积金的作用；六是营造良好的开发投资环境；七是加强房地产开发用地管理；八是加大房地产市场监管力度；九是强化政府综合协调作用。

（二）积极引导房地产业转型升级

要求各县（市）、义龙试验区结合本地经济社会发展水平和城镇化进程，科学合理的确定住房建设规划和年度计划，控制好住房供应规模和节奏，房屋供应过量的地方，要采取有效措施消化存量、控制增量。大力发展跨界地产，有条件的地方，要结合本地资源、环境、气候、交