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五步法会计准则在房地产企业收入中的确认问题--第1页

五步法收入确认模型在房地产企业的应用分析新收入准则采用了“五步法”收入确认模型来确

认和计量收入，即：第一步，识别与客户订立的合同；第二步，识别合同中的单项履约义务；第

三步，确定交易价格；第四步，将交易价格分摊至各单项履约义务；第五步，履行各单项履约义

务时确认收入。其中，第一步、第二步和第五步主要与收入的确认有关，第三步和第四步主要与

收入的计量有关。该模型的核心思想为：企业应当在完成合同中约定的履约义务，即在商品或服

务（以下简称

“商品”）控制权转移时确认收入。下文主要分析以“五步法”模型来确认房地产企业的收入。

一、“五步法”模型的理论分析

（一）识别与客户订立的合同

收入确认的基础为识别出符合条件的合同，合同是指双方或多方之间订立有法律约束力的权利义

务的协议，合同包括书面形式、口头形式以及其他形式（如隐含于商业惯例或企业以往的习惯做

法中等）。

企业与客户之间的合同同时满足下列五项条件的，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客

户取得相关商品控制权时确认收入：一是，合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；二是

该合同明确了合同各方与所转让商品相关的权利和义务；三是该合同有明确的与所转让商品相关

的支付条款；四是该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未

来现金流量的风险、时间分布或金额：五是企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

企业与客户之间的合同，在合同开始日即同时满足上段规定的五项条件的，企业在后续期间无需

对其进行重新评估，除非有迹象表明相关事实和情况发生重大变化。例如，企业与客户签订一份

合同，在合同开始日，企业认为该合同满足五项条件，但是，在后续期间，客户的信用风险显著

升高，企业需要评估其未来向客户转让剩余商品而有权取得的对价是否很可能收回，如不能满足

很可能收回的条件，则该合同自此开始停止确认收入，并且只有当后续合同条件再度满足时或者

当企业不再负有向客户转让商品的剩余义务，且已向客户收取的对价无需退回时，才能将已收取

的对价确认为收入，但是，不应当调整在此之前已经确认的收入。

企业与客户之间的合同，不符合五项条件的，企业应当在后续期间对其进行持续评估，判断其能

否满足准则规定的五项条件，如果企业在此之前已经向客户转移了部分商品，当该合同在后续期

间满足五项条件时，企业应当将在此之前已经转移的商品所分摊的交易价格确认为收入。

由于相关企业交易的复杂性，可能会产生多项合同，如果对每一项合同进行处理，会给相关企业

带来巨大的麻烦与较高的处理成本。因此，准则规定，在满足以下任一条件时，应当合并为一项

合同进行会计处理：一是该两份或多份合同基于同一商业目的而订立并构成一揽子交易，如一份

合同在不考虑另一份合同的对价的情况下将会发生亏损；二是该两份或多份合同中的一份合同的

对价金额取决于其他合同的定价或履行情况，如一份合同如果发生违约，将会影响另一份合同的

对价金额；三是该两份或多份合同中所承诺的商品（或每

份合同中所承诺的部分商品）构成单项履约义务。

由于企业与客户之间签订的合同受多方面因素的影响，在合同履行过程中，存在对原合同范围或

价格作出变更的情况。企业应当区分下列三种情形对合同变更分别进行会计处理：

（1）合同变更部分作为单独合同。合同变更增加了可明确区分的商品及合同价款，且新增合同

价款反映了新增商品单独售价的，应当将该合同变更部分作为一份单独的合同进行会

计处理。此类合同变更不影响原合同的会计处理。（2）合同变更作为原合同终止及新合同订

立。合同变更不属于上述第（1）种情形，且在合同变更日已转让