业主方在项目管理过程中的工作.pdf

业主方在项目管理过程中的工作--第1页

业主方在项目管理过程中的工作

摘要：对于一个建设工程项目而言，业主方的项目管理往往是项目管理核心。

业主方的项目管理工作涉及项目实施阶段的全过程，即设计前的准备阶段、设计

阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期；具体包括“三控制二管一协调”工作。

本文从以上五个阶段分析业主方在项目实施阶段的核心管理职能。

关键词：项目管理三控两管一协调

一、设计前的准备阶段。

设计准备阶段的主要工作是编制设计任务书。设计任务书编制由业主方完

成，是设计单位进行设计的依据之一，充分体现业主的投资控制、设计要求、建

设理念。编制过程中，在不违背国家的相关政策及法规的情况下，应充分调研市

场行情，搜集信息资料，组织项目论证，特别是设计院的建议和意见。

房地产项目该阶段的工作内容，纵向上包括投资控制、进度控制、质量控制、

合同管理、信息管理、组织与协调。横向上是在完成招拍挂，取得土地后，包括

编制设计任务书，勘察测绘、设计、监理等单位的选择及其项目管理目标工作的

开展。同时进行前期手续（施工用水、用电、围挡、周边管线的调查及其权属单

位对专业的技术要求、工作的衔接）的办理、和建设资金的准备等。

该阶段作为项目实施阶段的前沿工作，成本、投入最少，但在控制投资方面

最能发挥作用。无论是勘察、设计还是监理单位，他们的投入大部分是脑力劳动；

经验丰富、技术过硬的单位，会为业主方带来良好的项目管理目标。

二、设计阶段。

作为房地产项目，一般分为初步设计（规划设计方案、户型设计、单体设计

效果、景观效果等）、施工图设计。初步设计中，规划方案的设计确定了项目的

平面布置、路网结构、功能分区、户型。户型及方案是设计任务书的具体化，需

要专家及领导的评议，该工作的成功与否，直接决定了该项目的品质、定位及适

应市场的能力。在户型基本确定后，研究各项配套设备的技术参数，并尽快完成

地质勘查及相关备案、审查工作，以配合施工图设计。在完成初步设计后，尽快

协调出定位总图、竖向图（包括配电室、换热站等公建），并且研究透彻，后边

紧跟的用地规划许可证、工程规划许可证、道路开口、绿化图设计及绿化许可证、

施工许可证等一系列手续都需用到此图，此图需规划局盖章，因此一方面要保证

此图质量，尽量不再作调整，另一方面在确定不修改前提下多晒几张，以防每次

找规划局盖章审查，浪费时间。竖向图应考虑现场地形、地貌及市政污水管线接

口的标高，以防填挖土不平衡及排不出污水。方案研讨时，可能经过较长时间的

修改，修改几遍后，调整幅度越来越小，楼座位置基本不再变化，这样就可以进

行地质勘查及施工图设计了。

业主方在项目管理过程中的工作--第1页

业主方在项目管理过程中的工作--第2页

设计过程中，由于变电室、换热站均需专业设计，若有地下室，影响到地下、

地上部分的设计，因此在初步设计阶段，应同时配合各专业间平面设计，以防影

响施工图设计进度。

施工图设计应严格按照确定的总平面图及竖向图设计，严格控制规划指标，

尤其是建筑面积、容积率的计算，施工图建筑面积的计算规则与最终产权面积的

计算规则不一致，却统一受容积率的控制，施工图建筑面积：标准层建筑面积（包

括保温层厚度、抹灰厚度）、阳台面积的一半（不管封闭不封闭）、阁楼面积（1.2-2.2

米之间面积算一半，2.2米以上算全部）的合计。产权面积：标准层建筑面积（包

括保温层厚度、抹灰厚度）、阳台面积的一半（不封闭）或阳台面积的全部（封

闭）、阁楼面积（2.2米以上算全部）的合计。从以上比较可知，在规划许可证上

面积（施工图建筑面积）比后来的产权面积多计算了阁楼面积，若阁楼不办产权